“兩年前，一點(diǎn)關(guān)于文瀾學(xué)區(qū)的風(fēng)聲，就和深水炸彈似的，直接可以掀起市場(chǎng)的驚濤駭浪。但是現(xiàn)在，哪怕是正式落地的官宣消息，都只像是在湖面投擲了一顆小石子，幾乎看不到水花。” 橋西某品牌二手房的銷售人員如是感慨。
上個(gè)月，拱墅區(qū)教育局根據(jù)《浙江省教育廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范義務(wù)教育階段公辦學(xué)校學(xué)區(qū)劃分調(diào)整和招生入學(xué)工作的意見》（浙教基〔2018〕19 號(hào)）文件要求，公布了杭州市文瀾小學(xué)（杭州市文瀾二�。┖驼愦蟪窃焊綄賹W(xué)校的學(xué)區(qū)劃分。
一個(gè)是頂著“文瀾”的名校光環(huán)，一個(gè)是近年來大熱的九年一貫制學(xué)校。
兩個(gè)重磅學(xué)區(qū)落下，砸出一大片“學(xué)區(qū)房”，拱墅二手房的翻身機(jī)會(huì)來了？
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先來看文瀾二小。 根據(jù)規(guī)劃，文瀾二小具體學(xué)區(qū)劃定為石祥路以南，上塘河以西，湖州街以北，紅建河以東；石祥路以北，皋亭社區(qū)，瓜山社區(qū)（遵從原有入學(xué)規(guī)則）。
大致學(xué)區(qū)范圍，截圖來自百度地圖
據(jù)悉，該學(xué)區(qū)劃分將于2022學(xué)年起實(shí)行，這也意味著，這一片區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)正式成為文瀾二小的學(xué)區(qū)房。
在文瀾二小的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，最具代表性的樓盤莫過于
中國(guó)鐵建國(guó)際城、陽光城文瀾府兩個(gè)小區(qū)，兩個(gè)小區(qū)都屬于品質(zhì)較高的商品房，在二手房市場(chǎng)上的交易價(jià)格與周邊樓盤相比高出不少。
中國(guó)鐵建國(guó)際城遠(yuǎn)景
但是，當(dāng)我們翻閱這些小區(qū)的二手成交情況才發(fā)現(xiàn)，無論是品質(zhì)商品房還是高性價(jià)比的回遷房，近期成交價(jià)格和成交量都不高。
以中國(guó)鐵建國(guó)際城為例，最近成交的一套房源，均價(jià)僅3.7萬元/㎡。不過該房源是一套216㎡的大戶型，不具備比較意義。
再往前追溯，一套133㎡的房源，成交總價(jià)599萬元，折合單價(jià)也僅約4.5萬元/㎡，對(duì)比去年同期差不多6.6-6.8萬元/㎡的價(jià)格，確實(shí)回落了不少。
而陽光城文瀾府、蔡馬人家等小區(qū)，更幾乎是“冰封狀態(tài)”，陽光城文瀾府今年以來完全沒有成交房源，蔡馬人家的最新成交也要追溯到今年1月份，一套56㎡的小戶型，成交總價(jià)229萬元，折合均價(jià)40718元/㎡，而該小區(qū)的大戶型成交均價(jià)就更低了。
“學(xué)區(qū)也不管用啊，現(xiàn)在這邊的二手房這個(gè)情況也已經(jīng)持續(xù)蠻久了。”中介小哥如是嘆氣。
02
有“名氣傍身”尚且如此，像浙大城院附屬學(xué)校這樣的新學(xué)校，就更是毫無水花了。
公開資料顯示，城院附校是拱墅區(qū)人民政府和浙大城市學(xué)院合作創(chuàng)辦的九年一貫制學(xué)校，小學(xué)部位于上塘街道樹人街18號(hào)，占地40畝，辦學(xué)規(guī)模為36班，總投資約68708萬元，計(jì)劃于今年9月正式開學(xué)；初中部位于上塘街道蔡馬東路，占地70畝，辦學(xué)規(guī)模42個(gè)班，計(jì)劃于2023年初竣工，9月開學(xué)。
前幾年，隨著公民同招的政策出臺(tái)，九年一貫制學(xué)校成為香餑餑，更有保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房問鼎10萬/㎡+。不過，這幾年，九年一貫制學(xué)校的熱度已經(jīng)明顯下降了。 浙大城院附屬學(xué)校的學(xué)區(qū)劃定為湖州街以南、上塘河以西、紹興路以北、上塘路以東區(qū)域。
大致學(xué)區(qū)范圍，截圖來自百度地圖
根據(jù)劃分，其對(duì)口的小區(qū)有
大家綠城金麟府、杭州大家、宸銘府、宸麟府、陸家塢、紹興新村、偉華苑、善賢人家、七古登人家等小區(qū)，其中頗受矚目的當(dāng)屬橋東雙星：金麟府和杭州大家。
杭州大家剛交付不久，目前暫無二手成交房源，而金麟府最近的一次成交在上個(gè)月中旬，網(wǎng)簽顯示，該小區(qū)一套141㎡的戶型，成交價(jià)格800萬元，折合均價(jià)56889元/㎡，這也是該小區(qū)90天以來唯一成交的房源。
大家綠城金麟府
不過，據(jù)附近的二手房銷售人員說，金麟府目前的網(wǎng)簽均價(jià)都明顯有做低，小區(qū)的二手房均價(jià)在7萬元/㎡左右。“這個(gè)小區(qū)價(jià)格一直不低，和學(xué)區(qū)關(guān)系不大，主要還是品質(zhì)好。”他解釋道。
小鳳凰試著統(tǒng)計(jì)該學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的小區(qū)近30天的掛牌情況，發(fā)現(xiàn)依舊是
跌多漲少。
03
曾幾何時(shí)，學(xué)區(qū)光環(huán)讓各二手房“黃袍加身”，成為樓市中無可撼動(dòng)的“王者”。但隨著各地整頓學(xué)區(qū)房炒作行為以及各項(xiàng)教育改革措施的實(shí)行，近年來，學(xué)區(qū)房的價(jià)格已經(jīng)逐漸回落。
不止拱墅，其實(shí)杭州各個(gè)區(qū)域的學(xué)區(qū)房也都在慢慢回歸，不少炒作厲害的“偽學(xué)區(qū)房”更是跌落神壇，出現(xiàn)價(jià)格腰斬。
比如，曾經(jīng)因?yàn)閷W(xué)軍托管三中、四小的傳言而“暴漲”的青楓墅園，價(jià)格一度飛漲到5萬元/㎡，但也因?yàn)槭W(xué)區(qū)光環(huán)而驟然墜落，降回四年前。
從成交情況來看，去年11月以后，該小區(qū)的二手成交近乎冰封，直到今年3月底才重新有房源成交，而價(jià)格已經(jīng)與去年大相徑庭。
今年3月-4月，青楓墅園成交房源共四套，一套134㎡的房源，折合均價(jià)僅2.2萬元/㎡，其他戶型小一點(diǎn)的，均價(jià)也僅在2.7-3.8萬元之間。 我們常說，只有潮水退去，才知道誰在裸泳。
只是，也是萬萬沒想到，裸泳的朋友，還是蠻多的啊
