上周，杭州掛出了60宗涉宅地塊。
杭州掛出“800億”土地，房企拿地要靠“猜價格”這批土地中，對56宗地塊的層高和架空層做了硬性規(guī)定。1、所有地塊所建住宅，層高不得低于3米；2、除了底層設置配套公建的單元外，高層住宅需設置架空層且架空層層高不小于4米，合理布置相應的居民活動、鄰里交往空間和設施。
這算是對“競品質(zhì)”有了更為具體詳細的規(guī)定。
杭州的購房者，應該對架空層都不陌生。
現(xiàn)在很少有樓盤做會所，把心思都花在了架空層上。尤其是限價之前，杭州很多開發(fā)商都做架空層，整個社區(qū)文化、鄰里文化都體現(xiàn)在架空層，有很強的品牌輸出目的。
架空層一度成為住宅溢價的王牌，東原、融創(chuàng)等房企都是把架空層拿來做品牌辨識度。
各家的軟文一度把重點放在架空層上，樓盤的格調(diào)都靠架空層來拔高。健身房、長者空間、書房、童玩區(qū)都不算什么，更有開發(fā)商把架空層雕出花來，畫展、美術館、親子烘焙、4點半課堂等等……
總之，種類繁多，內(nèi)卷得厲害。
當然，作為購房者，我們自然欣喜這樣的內(nèi)卷。那時候開發(fā)商的內(nèi)卷之下，架空層的打造一度成為新盤開發(fā)的必備。某種層面上來說，架空層提升了樓盤的檔次。
所以，這次集中掛牌，強制規(guī)定了做架空層，大部分人是拍手叫好的，提升品質(zhì)的事情誰不喜歡？增加了小區(qū)的公共活動空間，提高居住舒適度。
我個人是非常羨慕近幾年交付的樓盤，架空層內(nèi)容很豐富，也很有設計感。
像我們小區(qū)，2014年交付的房子，雖然每棟樓都有架空層，但內(nèi)容就非常單一。除了放幾把休閑座椅外，最大的功能就是快遞柜，其他無。高大上沒有體會到，反而經(jīng)常因為有業(yè)主把電瓶車停在架空層而增加了物業(yè)維護的負擔。
本來是開發(fā)商因為市場競爭的主觀產(chǎn)品打造行為，現(xiàn)在卻成了硬性要求。
市場的背景大約是這樣的：大家都認可架空層增加了樓盤的居住品質(zhì)，希望開發(fā)商延續(xù)架空層的產(chǎn)品設計。
開發(fā)商為什么現(xiàn)在不愿意做架空層了呢？
說來說去還是因為限價，開發(fā)商的利潤被壓縮。
做架空層沒有大家想象中的那么簡單，要打造一個好的架空層，其實要花很多心思。開發(fā)商除了要肯花錢外，還要注重設計的儀式感、主題化和參與性。
架空層既是大堂的空間延伸，又是景觀的一部分，要考慮墻地面的裝飾性、燈光的色調(diào)、家具的格調(diào)等，哪哪都要花錢。這么麻煩的事情，在沒有溢價，或者說不需要促進賣房的前提下，差不多就是“多做多錯、少做少錯，不做不錯”。這幾年，很少能看到令人眼前一亮、被驚艷到的產(chǎn)品，原因也在于此。是不是有點懷念那個內(nèi)卷的市場？根本不需要硬性規(guī)定，就把架空層雕成花的市場。
不過也有人質(zhì)疑：“架空層是不是意味著公攤更大了？起步的戶型也就更大？”
還有人把架空層跟容積率關聯(lián)起來，意味架空層讓公攤更大了，自己的套內(nèi)面積就小了。
這個想法真的沒有任何根據(jù)。
首先，起步戶型大不大，跟架空層沒什么關系，很多主打90方的剛需樓盤，也做了架空層。一些不做架空層的樓盤，也做了大戶型。
目前還沒有在土地出讓說明文件上，對于戶型有硬性規(guī)定，不過開發(fā)商倒是自發(fā)地跟約好似地把戶型越做越大。開發(fā)商為什么現(xiàn)在都做大戶型？
杭州早幾年，就對架空層計不計入容積率有明確規(guī)定，截至目前并沒有變化。
架空層被定義為架空層，應滿足以下條件：以柱、剪力墻落地、視線通透、空間開敞；無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。
我給大家翻譯一下：架空層內(nèi)的開放式敞開的空間不計入容積率的，但是電梯井、門廳、過道等圍合部門應計入容積率。要計入容積率的部分，哪怕不做架空層做成正常的一樓，也會有這部分公攤。
當然也會存在這樣的情況，為了架空層的舒適度，門廳、過道會做大，但平攤下來的面積非常小，不用過分在意。這也是為什么架空層后期改造不當，會被認定為“違章建筑”，本質(zhì)就在于應敞開的空間沒有敞開。這個顧慮應該可以解除了吧？
來源：獨立評房
