此刻的中國(guó)樓市，正在上演魔幻的一幕：
這一邊，樓市溫度驟降，寒意陣陣，市場(chǎng)悲觀(guān)情緒在蔓延。
另一邊，開(kāi)發(fā)商卻在拼命搶地，土拍熱火朝天，熱點(diǎn)城市還頻頻出現(xiàn)“地王”。
開(kāi)發(fā)商不要命了？傷疤還沒(méi)好，就忘了疼？
樓市，向左還是向右？
1
先看風(fēng)向標(biāo)深圳。
二手房成交量“三連跌”，新房也剛過(guò)3000套，每個(gè)中介都感覺(jué)市場(chǎng)涼涼。
一轉(zhuǎn)臉，總價(jià)“地王”記錄居然被刷新了！
央企中海豪擲超125億，歷經(jīng)70分鐘、競(jìng)拍151輪的拉鋸戰(zhàn)，從華潤(rùn)手搶走了深圳灣超總地塊。
就在同一天，中海還在廈門(mén)、合肥大手筆砸錢(qián)買(mǎi)地，花掉200多個(gè)“小目標(biāo)”。
中海這么猛，一定是“拿地之王”吧？
錯(cuò)！在上半年拿地金額榜上，中海只能屈居老三。
可見(jiàn)華潤(rùn)、保利、建發(fā)們，拿地到底有多猛！
在杭州，房子越來(lái)越難賣(mài)，土拍反而火出了圈。
6月新房、二手房成交量“三連跌”。但在第五批次集中供地中，杭州成交地塊5宗，封頂搖號(hào)4宗，
觸頂率高達(dá)80%！
這也是近兩年，杭州土拍的觸頂率新高。
平均每宗地塊，有39家公司搖號(hào)。
最火爆的江灣新城地塊，總共吸引70家企業(yè)參與搖號(hào)，中簽率僅僅1.4%。
這么低的中簽率，足以讓一些自稱(chēng)網(wǎng)紅盤(pán)的項(xiàng)目羞愧。
2
最最夸張的，是北京。
6月上半月的兩場(chǎng)土拍，北京誕生了6宗搖號(hào)地。
其中，順義后沙峪地塊足足吸引了45家房企參與角逐，刷新了記錄。
房企投拓們悲嘆，北京拿地實(shí)在太難了！
甚至被逼得深陷“玄學(xué)內(nèi)卷”，紛紛走上燒香拜佛的道路。
我聽(tīng)說(shuō)，初來(lái)乍到的往往隨大流去雍和宮，資深投拓更推薦京郊的潭柘寺。
甚至，有房企開(kāi)始動(dòng)用“法器”了。
14號(hào)那場(chǎng)搖號(hào)，越秀的競(jìng)標(biāo)人攜帶了一份印有“大吉”的紙袋到現(xiàn)場(chǎng)，并最終搖中目標(biāo)地塊，為整件事增添了一絲神秘色彩。
在眾多“搖號(hào)地”的帶動(dòng)下，今年上半年，各能級(jí)城市整體溢價(jià)率增至6.4%，較2022年同期上升了4.4個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí)，樓市上行期常見(jiàn)的“地王”，居然也悄悄回歸了。
除了深圳的總價(jià)地王被刷新，6月廣州天河員村地塊，創(chuàng)下了樓面價(jià)史上第二貴。
7月3日剛剛出讓的佛山南海大瀝鎮(zhèn)地塊，榮登佛山“單價(jià)地王”寶座。
樓市和土拍，為何如此割裂？實(shí)在太反常了。
3
要知道，土拍是樓市的風(fēng)向標(biāo)。
如何理解樓市和土拍的“割裂”現(xiàn)象？必須穿透看到本質(zhì)。
我先問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題：
房子，為啥越來(lái)越難賣(mài)？
信心不足、需求萎靡都是表面原因，最根本的還是房?jī)r(jià)跌跌不休，打破了“賺錢(qián)效應(yīng)”。
假如可以穿越時(shí)空，回到20年前的北上廣深，我相信所有人都會(huì)變成炒房客。砸鍋賣(mài)鐵，杠桿拉滿(mǎn)，能買(mǎi)幾套買(mǎi)幾套。
你會(huì)瘋狂買(mǎi)房，是因?yàn)槟阒牢磥?lái)北京房?jī)r(jià)會(huì)翻倍，而且不止翻一倍。
開(kāi)發(fā)商瘋狂買(mǎi)地，也是同樣的原因：
能賺錢(qián)。
搞明白這一點(diǎn)，土拍火熱的邏輯就很容易梳理清楚了。
杭州第五批土拍憑啥這么火？
這一輪推出的江灣新城地塊（核心改善重地）、勾莊地塊（萬(wàn)人搖板塊）等，幾乎都是不愁賣(mài)的板塊。
廣州天河的員村地塊，為何引來(lái)35組競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參拍？
與珠江新城一路之隔，板塊內(nèi)多年斷供，改善需求旺盛；面積小，貨量少，去化速度快，地塊總價(jià)低，開(kāi)發(fā)難度相對(duì)小，資金壓力也不大，“穩(wěn)穩(wěn)地賺錢(qián)”。
甚至，樓市熱度“斷崖式”下跌，也在一定程度上促成了土拍狂歡。
為什么這樣說(shuō)？
一是抄底效應(yīng)。
目前的市場(chǎng)情況下，很多城市的土拍底價(jià)都相對(duì)合適，顯得“便宜”。
二是避險(xiǎn)效應(yīng)。
房企們爭(zhēng)先恐后，涌入一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市的核心地段，尋找最安全的資產(chǎn)。
經(jīng)過(guò)了連續(xù)兩年的“縮表”，房企土儲(chǔ)普遍下滑，急需補(bǔ)充彈藥。
億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，34家樣本房企中有31家土儲(chǔ)出現(xiàn)不同程度下滑，占比超90%，土儲(chǔ)同比變動(dòng)幅度平均值約為-13%。
對(duì)剛剛熬過(guò)寒冬的房企們而言，一旦投資失誤，后果將會(huì)難以承擔(dān)。
因此他們不光對(duì)城市挑剔，對(duì)板塊也很挑剔，總結(jié)一句就是：
非核心地塊不拿。
能夠被房企瘋搶的，都是核心地塊的土地。如果哪個(gè)城市不“識(shí)做”，土拍就可能就涼涼了。
比如6月25日，蘇州出讓的12宗地塊里，有8宗底價(jià)成交，溢價(jià)率下降明顯。
很重要的原因是，12宗地塊中有一半地塊來(lái)自相城區(qū)，屬于相對(duì)偏剛需的規(guī)劃新城，風(fēng)險(xiǎn)偏大。
地塊不夠核心，不夠優(yōu)質(zhì)，也就意味著不夠安全。
所以，土拍中也蘊(yùn)藏著樓市的“價(jià)值密碼”。
4
對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，為什么要關(guān)注“開(kāi)發(fā)商的游戲”？
那是因?yàn)�，把心儀地塊收入囊中的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也用手里的真金白銀“投票”。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2023上半年土地出讓金TOP5城市分別是：
北京（1008.72億元）
杭州（890.72億元）
上海（545.58億元）
廣州（516.57億元）
西安（456.17億元）
清一色的一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市。
核心城市土拍市場(chǎng)不斷掀起熱潮，三四線(xiàn)城市的流拍率，依然居高不下。
今年上半年，一線(xiàn)城市平均流拍率3.57%，三四線(xiàn)流拍率高達(dá)19.54%，較去年同期下降4.33個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升2.96個(gè)百分點(diǎn)。
分化行情下，沒(méi)有誰(shuí)能夠獨(dú)善其身。就連過(guò)去靠下沉市場(chǎng)打天下的碧桂園，如今也徹底調(diào)轉(zhuǎn)船頭。
完成二代接班后的首次業(yè)績(jī)會(huì)上，“一二線(xiàn)”被碧桂園管理層反復(fù)提及。80后女掌門(mén)楊惠妍表示：
在布局上從原先偏重三四線(xiàn)布局，轉(zhuǎn)向一二線(xiàn)和三四線(xiàn)“五五開(kāi)”的布局。
縣城之王，真的要逐漸放棄縣城了，你還有什么理由留下呢？
出手三四線(xiàn)的資產(chǎn)，買(mǎi)入一二線(xiàn)核心地段，完成家庭資產(chǎn)的升級(jí)。
在當(dāng)下這個(gè)時(shí)刻，依然意義重大。
樓市分化時(shí)代，必須牢牢鎖定一二線(xiàn)城市！
來(lái)源：樓市黃大大
