昨天，最嚴(yán)“禁公寓令”在海南出臺(tái)。
繼上海、北京、杭州、南京、深圳、成都、廈門、佛山……之后，“禁公寓令再下一城。
商改住的時(shí)代，正在消亡。
公寓的時(shí)代，逐漸在向我們告別。
兩天前，海南省出臺(tái)了“關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的意見”。
其核心內(nèi)容，有以下幾點(diǎn)：
嚴(yán)禁商辦項(xiàng)目改造為公寓類住宅；
不得采用住宅套型設(shè)計(jì)，不得出現(xiàn)“公寓”、“臥室”等住宅功能描述；
不得預(yù)留住宅功能的排水、排污、排煙等管道，不得設(shè)置廚房和燃?xì)庠O(shè)施；
不得增設(shè)結(jié)構(gòu)梁、結(jié)構(gòu)樓板和插層，也就是不讓搞Loft公寓；
商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于300平米。
以上內(nèi)容，用三句話總結(jié)就是——
從燃?xì)�、給排水、結(jié)構(gòu)、戶型、面積等各個(gè)環(huán)節(jié)，這次摧毀商辦類公寓的居�。òㄗ庥茫┕δ�。
小面積公寓類產(chǎn)品，包括Loft，徹底喪失了生存空間。
只能辦公，不能住人。
海南，已經(jīng)不是第一個(gè)發(fā)布“禁公寓令”的省份或城市。
2017年3月26日，北京出臺(tái)史上最嚴(yán)的“公寓禁令”。
新房項(xiàng)目，只能賣給公司，不能轉(zhuǎn)讓給個(gè)人；二手公寓賣給個(gè)人，購(gòu)房人需要名下無(wú)房且五年連續(xù)社保；
商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦項(xiàng)目的貸款；任何人，任何機(jī)構(gòu)都不得宣揚(yáng)公寓的居住功能；
嚴(yán)格規(guī)定最小分割單元……
最瘋狂時(shí)期，傳聞每6個(gè)北京人，就有一個(gè)買過公寓或商住樓。
最嚴(yán)公寓禁令出臺(tái)后，1/6的北京人被徹底套牢。
1/6的北京人，難以入眠。
2018年，杭州和南京這類強(qiáng)二線城市陸續(xù)跟進(jìn)“公寓禁令”——
不得建設(shè)酒店式公寓，不得改造酒店式公寓，限制最小分割單位，限售。
2019年，廈門跟進(jìn)出臺(tái)“公寓禁令”——
商辦不得改公寓，不得出現(xiàn)住宅功能，套內(nèi)面積不得低于300平米。
截止目前為止，一半以上的重點(diǎn)城市已經(jīng)出臺(tái)限制商改住的公寓禁令。
商住樓、商改住、公寓不限購(gòu)不限貸的時(shí)代，正在離我們而去。
公寓，就是個(gè)怪胎。
市面上99.99%的公寓，土地性質(zhì)大都是商業(yè)用地、商辦用地、商務(wù)金融用地……
中國(guó)的土地性質(zhì)類別中，壓根就沒有一個(gè)類目叫“公寓用地”。
那么，這些公寓是怎么來(lái)的？
前些年吧，國(guó)內(nèi)很多城市都得了一種�。�城市綜合體成癮癥。
地方上的很多同志，去北上廣深等一線城市考察的時(shí)候，看到三里屯、國(guó)貿(mào)、萬(wàn)象城、陸家嘴、珠江新城……一顆心撲通撲通的狂跳。
你看這樓，多高；你看這燈，多亮；你這寫字樓，多高；你看這商場(chǎng)，多大。
如果把這些綜合體，放到咱們那，咱們是不是也是國(guó)際化大都市了。
于是，地方上二三四線的同志們，就比照著三里屯、國(guó)貿(mào)、來(lái)福士、萬(wàn)象城……規(guī)劃了一大批類似的綜合體。
絕大多數(shù)情況下，明確要求——
開發(fā)商想拿住宅地，必須要配個(gè)綜合體，必須要配建同等體量的商業(yè)或者寫字樓。
地方上的同志，想法是好的。
全蓋成住宅，全便宜那幫炒房客了。
搞成寫字樓和商業(yè)，沿著城市主軸一字排開，要形象有形象，要稅收有稅收。
過個(gè)幾年，咱們就也有三秦徐家匯、河南三里屯、湘江大國(guó)貿(mào)……
但是，讓地方上的同志萬(wàn)萬(wàn)沒想到的是——
三里屯、徐家匯、三里屯、國(guó)貿(mào)、陸家嘴們，自己的寫字樓都特么過剩了。
連宇宙中心深圳前海的寫字樓空置率，已經(jīng)干到了56.4%。地方上“比葫蘆畫瓢”搞出來(lái)的山寨貨們，寫字樓空置更是堆成山。
寫字樓過剩了怎么辦？
改公寓��！全改成小面積公寓！
小面積、低總價(jià)、不限購(gòu)、不限貸，一張口就贏了一半。
5米層高？那就搭塊板子，買一層送一層，精裝Loft，投資絕佳品。
麻了麻了，贏麻了。
講到這里，大家是不是就明白了——
自始至終，從沒有一種物業(yè)形態(tài)叫公寓，也從沒有一種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)叫公寓。
純粹是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃貪多求大，導(dǎo)致了各個(gè)城市商業(yè)綜合體嚴(yán)重過剩，進(jìn)而嚴(yán)重導(dǎo)致了商辦寫字樓嚴(yán)重過剩。
為了化解過剩的商辦庫(kù)存，人為制造出一種“不限購(gòu)、低門檻”的野生投資品。
從原則上說(shuō)，商辦類物業(yè)是不允許擁有居住功能的，是不允許住人的。
絕大多數(shù)所謂酒店式公寓的出現(xiàn)，本身就是一種違規(guī)。
公寓，本就是一種茍且的意外。
我相信，很多人都應(yīng)該看到過下面這段話——
公寓和住宅的唯一差異就是40/50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)；
2017年5月起，不動(dòng)產(chǎn)登記生效，公寓產(chǎn)權(quán)到期后可以續(xù)期；
自今天開始，公寓和住宅毫無(wú)差別。
上面這段話，以極高的頻率出現(xiàn)在中介的朋友圈里。
這段話，其實(shí)是一種智商篩選。
以最快的速度篩選出最不懂行的小白，并將其投放到公寓的深坑里。
公寓的問題，不是“住宅70年，公寓40年”的產(chǎn)權(quán)年限的問題，也不是“住宅按揭能貸30年，公寓只能貸10年”的貸款年限問題，還不是“住宅民用水電，公寓商用水電更貴”的生活成本問題，更不是“不能落戶、沒有學(xué)位”的城市配套問題……
講到這里，似乎這玩意兒的確略顯一無(wú)是處。
公寓最大的問題，有三個(gè)。
第一，流動(dòng)性的問題。
大家可以打開綠中介的APP，去看看你周邊的二手公寓成交量。哪怕是核心區(qū)，二手公寓的成交量也低到可以忽略不計(jì)。
一個(gè)小區(qū)，一年到頭可能也交易不了兩套二手公寓。
流動(dòng)性的背后，是稅費(fèi)的問題。
都知道公寓的交易稅費(fèi)高，具體有多高？
營(yíng)業(yè)稅：全額*5.6%。個(gè)人所得稅：差額*20%。土地增值稅：差額*30%～60%。過戶手續(xù)費(fèi)：5元/平。契稅：（核定計(jì)稅價(jià)格-應(yīng)征增值稅）*3%。印花稅：稅收核定價(jià)*萬(wàn)分之5。
以上這些，全部加在一起——
一次交易，就能吃掉你50%以上的增值收益。
一套50萬(wàn)的公寓，漲到了70萬(wàn)，交易稅費(fèi)11萬(wàn)，實(shí)際收益只有9萬(wàn)。
這種稅費(fèi)成本，直接摧毀了公寓一半以上的流動(dòng)性。
第二，供應(yīng)過剩的問題。
咱們前面說(shuō)過，公寓誕生的背景是什么？
為了化解過剩的商辦庫(kù)存，人為且違規(guī)的制造出一種小面積低總價(jià)的野生投資品。
超標(biāo)的寫字樓庫(kù)存，70%以上都被改造成公寓，流入了市場(chǎng)。
但是，這種改造毫無(wú)意義。
在寫字樓向公寓改造的過程中，過剩的寫字樓庫(kù)存，變成了過剩的公寓庫(kù)存。
過剩的庫(kù)存，從房企手里，轉(zhuǎn)移到了了你的手里。
庫(kù)存并沒有消失，只是換了種方式坑著你。
流動(dòng)性很差，庫(kù)存量很大，會(huì)造成什么樣的結(jié)果？
建議你不妨進(jìn)入二手房市場(chǎng)，去關(guān)注一下近三年你所在城市、你所在板塊的公寓價(jià)格。
比如，我隨手拉個(gè)有“合肥小浦東”之稱的合肥濱湖新區(qū)里，某個(gè)公寓的價(jià)格——
兩年前，公寓開盤10500元/平；兩年后，公寓二手9500元/平。
兩年時(shí)間，合肥濱湖區(qū)均價(jià)漲了1萬(wàn)，公寓紋絲不動(dòng)。
分分鐘教你做人，分分鐘告訴你“什么叫真正的不動(dòng)產(chǎn)”。
真正的不動(dòng)產(chǎn)就是，管你掀起多大的行情，我自巋然不動(dòng)。
不流通、供應(yīng)大和不漲價(jià)，還不是公寓的最大問題。
現(xiàn)如今，公寓最大的問題是
——政策的不確定！
前面我們說(shuō)過，公寓本身就是化解商辦庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的違規(guī)和茍且。
但是，現(xiàn)在這種違規(guī)和茍且保不住了。
“禁公寓令”和“禁止商改住”，已經(jīng)從三年前的京滬，蔓延到海南、成都、南京、廈門這種二線城市。
蔓延和下沉過程中，政策遵循著一種原則——
摧毀所有的居住功能，是商辦的，就要賣給/租給公司，不能賣給/租給個(gè)人。
可現(xiàn)實(shí)是
——哪特么有這么多企業(yè)。
下面這張圖，是各大城市的寫字樓空置率。
絕大多數(shù)城市，寫字樓空置率都在30%以上。
正經(jīng)的寫字樓都租不滿，誰(shuí)來(lái)租你這種閹割式的公寓式商辦。
公寓的真正租客是誰(shuí)？
是剛需，是買不起房的剛需。
買公寓的人，本來(lái)想的是把公寓租給剛需，當(dāng)當(dāng)中間商，吃吃剛需過渡的差價(jià)。
現(xiàn)在一紙文件下來(lái)，自己變成了那個(gè)差價(jià)。
樓市的真實(shí)，殘酷的像愛情一樣。
講了這么多，只是想告訴大家—— 想漲？
有天量庫(kù)存壓著！
不想漲，想賣？
有高額稅費(fèi)，薅哭你！
不賣也不漲，租給剛需行了吧？
有紅頭文件，不能住人！
不漲不賣也不租給個(gè)人，租給企業(yè)總行了吧？
商辦庫(kù)存天量，你還是個(gè)閹割版的公寓式寫字樓！
這兩年，我看過太多買公寓的人。我發(fā)現(xiàn)，他們擁有一個(gè)共同的特征——
無(wú)非就是眼看著某個(gè)城市住宅漲的很猛，而自己一沒房票，二沒貸款，三沒學(xué)歷，落不了戶。
于是，就想著彎道超車，買套公寓，趕上一波浪潮。
說(shuō)到底，還是貪心。眼看別人房子都漲了，自己苦于沒房票，生怕錯(cuò)過。
很多人不是敗給了拙劣的智商篩選，而是敗給了貪心。
人一旦有了貪念，一旦開始彎道超車，智商就會(huì)被摁在地上摩擦，自動(dòng)降維，被別人反復(fù)打擊。
貪念一上線，智商就下線。
我講到這里，如果你還有買公寓的沖動(dòng)，還想“搏一搏，單車變摩托”干票大的。
去吧，去吧！
來(lái)源：大碗樓市
