這幾天，杭州樓市最熱門的樓盤莫屬錢江世紀(jì)城核心的潮展云起，以及老市中心文暉板塊的馥源庭。
一個(gè)緊鄰SKP，限價(jià)僅4.6萬/㎡，一個(gè)是大武林板塊難得的地鐵口新房。
還未開盤，這兩個(gè)樓盤就備受矚目，公認(rèn)為半年一遇的超級(jí)紅盤。
但隨著登記結(jié)果的出爐，超級(jí)紅盤似乎沒有達(dá)到大家預(yù)想的熱度，均未觸發(fā)社保排序。
首先是馥源庭，565套房源共吸引了4152組登記，其中包括134組人才無房戶。
13.6%的中簽率其實(shí)并不高，但要對(duì)比隔壁錦尚和品府之前的登記，熱度明顯差很多。
錦尚和品府2021年第一次開盤（社保排序新政尚未落地），778套房源共吸引了7424組客戶登記，遠(yuǎn)超馥源庭的4152組。
要知道，錦尚和品府那一次登記正撞上了歷史級(jí)別的紅盤潮。
同期開盤登記的還有頂級(jí)王者壹號(hào)院，4000多套房源一次性梭哈的亞運(yùn)村三兄弟，人才登記爆表的天空之城，還有奧體、未科、城西文教、濱江核心區(qū)等熱門板塊的共二十幾個(gè)樓盤。
在如此“慘烈”競爭下，錦尚和品府依然有其七千多組登記。對(duì)比之下，馥源庭的降溫十分明顯。
當(dāng)然，和2年前比樓市降溫是必然的，那么再看看另一個(gè)紅盤吧。
潮展云起232套房源共吸引了2098組客戶登記，中簽率11.1%。
但隔壁同樣是超級(jí)紅盤的杭承府，上個(gè)月開盤登記結(jié)果。有房戶208個(gè)月社保入圍，無房戶169個(gè)月社保，209組人才也比潮展云起的114組多不少。
杭承府經(jīng)過拼社保篩選，最終的中簽率依然低于10%，從而觸發(fā)了限售！
完全相同地段，前后僅相差一個(gè)多月，登記情況差異非常大，杭州樓市的降溫十分明顯。
也有人說，馥源庭的戶型不太理想，潮展云起的裝修標(biāo)準(zhǔn)配不上地段，這些也是導(dǎo)致兩個(gè)樓盤登記量下滑的主要原因。
說的沒錯(cuò)，但這也側(cè)面反應(yīng)出，杭州樓市正在趨向理性，購房者不再只看倒掛，“閉眼搖”的人越來越少。
另外還說明了一個(gè)真相：樓市真的會(huì)飽和，或者階段性飽和！
不管你承不承認(rèn)，房子歸根結(jié)底是一類商品，是商品就有市場飽和周期。
最簡單的例子，一個(gè)菜市場每天的豬肉供應(yīng)是有上限的，因?yàn)檩椛浞秶鷥?nèi)的居民一天只能吃掉這么一點(diǎn)。
不過第二天又有新的需求出來，因?yàn)樨i肉當(dāng)天吃掉就沒了，它的商品飽和周期只有1-2天。
不同的商品飽和周期差異也非常大，比如智能手機(jī)，剛起步階段大家都要把諾基亞換成蘋果和華為，市場增長量極大。
但隨著更新?lián)Q代完成，平均每個(gè)人的手機(jī)更換周期就需要3-4年左右，市場的需求量就會(huì)大大縮減。
而房子則是更特殊的一類商品，有錢人可能幾年就要換大房子，換學(xué)區(qū)房。
但更多普通工薪階層，一套房子可能一住就是十幾二十年，房子的生命周期遠(yuǎn)大于其他商品。
2016年以來，杭州住宅用地供應(yīng)量和商品住宅供應(yīng)量驚人，6-7年的樓市高溫，消耗掉了大量的市場需求。
而房子的市場飽和周期，肯定要大于6-7年。
一邊是逐漸萎縮的市場需求，一邊是不減量的新房供應(yīng)+交付就轉(zhuǎn)化不斷高攀的二手房供應(yīng)，供需雙方的量正在調(diào)轉(zhuǎn)，市場降溫在所難免。
還有人持不同的觀點(diǎn)：房子不僅僅是商品，還帶有資產(chǎn)屬性，手里有余錢的人可能會(huì)購買居住需求以外的房產(chǎn)，所以不能完全用供需關(guān)系來說明市場。
這個(gè)觀點(diǎn)沒有問題。
支撐樓市的除了現(xiàn)實(shí)的居住需求外，的確需要另一種支點(diǎn)撐起它的資產(chǎn)價(jià)值屬性，我們常用一個(gè)詞來概括，叫“信心”！
眼下經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不太理想，很多人的信心開始崩塌，絕大多數(shù)地方的樓市隨之開始降溫。
杭州之所以能走出“獨(dú)立行情”，無非還有兩大信心支撐點(diǎn)。
這也是杭州樓市接下來可能會(huì)面臨的兩大考驗(yàn)。
第一個(gè)考驗(yàn)：亞運(yùn)會(huì)。
很多人把亞運(yùn)會(huì)看成杭州樓市上拐的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，認(rèn)為亞運(yùn)會(huì)后杭州的城市知名度提高，經(jīng)濟(jì)隨之拉動(dòng)，房價(jià)必然上漲。
最顯著的一個(gè)先例就是G20峰會(huì)。
2016年以前，杭州樓市剛剛經(jīng)歷了“失去的5年”，隨著G20峰會(huì)的召開，杭州樓市開始暴走，房價(jià)直線上升。
亞運(yùn)會(huì)成了大家期待的下一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
實(shí)則沒這么簡單，這兩大時(shí)間節(jié)點(diǎn)前的市場行情本身就不一樣，這里就不展開細(xì)說了。
▲圖源：杭州發(fā)布
杭州確定獲得亞運(yùn)會(huì)主辦權(quán)是在2015年，隨后開始了包括地鐵在內(nèi)的大規(guī)�；ǹ癯薄�
亞運(yùn)會(huì)是杭州向前的動(dòng)力，也是支撐杭州樓市的信心之一。
那么亞運(yùn)會(huì)結(jié)束以后呢？能否有下一個(gè)信心來維持？這個(gè)考驗(yàn)，3個(gè)月以后且看吧！
第二個(gè)考驗(yàn)：2023年的人口數(shù)據(jù)。
這幾年，杭州的人口增量一直是支撐樓市的一大信心。
2010年-2020年人口增長323.6萬，特別是后幾年每年都有幾十萬的增量，給杭州樓市帶來了源源不斷的購房需求。
但去年開始已悄然開始生變。
2022年杭州人口增長了17.2萬，低于長沙的18.13萬，失去了多年第一的寶座。
從大趨勢(shì)來看，去年中西部省會(huì)城市的人口增量明顯要領(lǐng)先于東部城市，杭州是難得躋身前列的東部發(fā)達(dá)城市。
從行業(yè)環(huán)境來看，外貿(mào)、互聯(lián)網(wǎng)等東部發(fā)達(dá)省份的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)遇到困境，可能是人口增長乏力甚至衰減的一大原因。
2023年，行業(yè)大環(huán)境至今似乎沒有太大變化。
杭州今年的人口還能保持高增長嗎？
明年初數(shù)據(jù)公布后，也許會(huì)對(duì)杭州樓市產(chǎn)生又一大考驗(yàn)！
來源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
