近年的杭州樓市有個(gè)謎，那就是城東到底為什么不漲，城東又會(huì)不會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)漲？
不久之前，在分析豐收湖板塊的一篇文章中，我也簡(jiǎn)單闡述過(guò)個(gè)人關(guān)于城東板塊不漲，難漲的理解。
城東不漲的主要原因在我看來(lái)，核心原因在于城東近年土地出讓量過(guò)大且集中，供需平衡全面倒向供給端，導(dǎo)致中短期的供大于求的市場(chǎng)狀態(tài)。
在這一點(diǎn)上，城東的樓市狀態(tài)和城西截然相反。
大城西范圍內(nèi)需求量明顯大于供給量，同時(shí)城西又是人口流入的主力區(qū)域，兩者結(jié)合，城西不漲都難。
所以我們能夠看到，杭州近些年的上漲板塊基本都處于城西范圍以及奧體、濱江等擁江板塊。
且城東同價(jià)位選擇的競(jìng)品板塊過(guò)多，申花、濱江、奧體、甚至市北都能夠與城東進(jìn)行互補(bǔ)。
同時(shí)城東產(chǎn)業(yè)較為弱勢(shì)，也非杭州近年的發(fā)展重心，沒(méi)有其他熱點(diǎn)板塊所擁有的一個(gè)個(gè)樓市爆點(diǎn)及強(qiáng)成長(zhǎng)預(yù)期。
顯然城東各方面都與同價(jià)位競(jìng)品板塊有一定的差距，城東最大的優(yōu)勢(shì)只剩下較為靠近核心城區(qū)這一項(xiàng)。
城東新城及城東各板塊實(shí)則就是杭州一個(gè)較大規(guī)模的、區(qū)位較好的居住配套區(qū)域。
從城東的建筑類別的構(gòu)成就能略窺一二，城東范圍內(nèi)寫字樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的體量是比較低的，放眼過(guò)去多為居住樓盤。
非城市的重心板塊，彼時(shí)城東新房增量庫(kù)存量大，可選余地也大，二手房怎么漲的上來(lái)?
所以前期城東不漲并不是單方面原因?qū)е碌模蔷C合性的。
當(dāng)然主因肯定還是此前城東區(qū)域的供給量過(guò)大，這是明確的。
市場(chǎng)行進(jìn)到了現(xiàn)在，基本已經(jīng)也到了城東供需狀態(tài)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
核心區(qū)新房基本被消化完，新房存量基本分布在筧橋，量也不算特別大。
同時(shí)全城新房難買程度大增，供給端縮量明顯，部分需求由城西、擁江一帶外溢至城東，城東新房中簽率快速下降。
城東區(qū)域的樓市確實(shí)已經(jīng)到了一個(gè)臨界點(diǎn)，一波跟漲或補(bǔ)漲行情大概率會(huì)在城東區(qū)域上演。
城東新城、艮北新城以及筧橋三大城東核心板塊都在慢慢放量，二手房成交量開(kāi)始向上走。
在艮北新城這個(gè)現(xiàn)象已經(jīng)非常明顯，1872等核心區(qū)域樓盤成交價(jià)突破5萬(wàn)，掛牌量更是少，量?jī)r(jià)齊漲。
但城東新城部分樓盤掛牌價(jià)還是超出大多數(shù)人對(duì)于城東的價(jià)格認(rèn)知。
比如新交付的錢塘天譽(yù)，掛牌價(jià)基本在6.5萬(wàn)+，個(gè)別房源在鏈家上的掛牌價(jià)更是超過(guò)7萬(wàn)。
還有即將交付的東城金茂府，掛牌價(jià)更顯夸張，鏈家掛牌房源單價(jià)普遍超過(guò)7.5萬(wàn)。
顯然城東新城在許多業(yè)主眼里，城東即將迎來(lái)一波暴漲，6萬(wàn)是起點(diǎn)，7萬(wàn)在不遠(yuǎn)處，10萬(wàn)也不是夢(mèng)。
當(dāng)現(xiàn)實(shí)是，城東新城及艮北新城大部分次新樓盤的主流成交價(jià)不過(guò)4.5萬(wàn)上下，標(biāo)桿樓盤5萬(wàn)出頭。
6.5萬(wàn)+，7萬(wàn)+的價(jià)格真的誠(chéng)心賣嗎？城東補(bǔ)漲的勢(shì)能會(huì)如此之強(qiáng)？
就算天譽(yù)、金茂府品質(zhì)好，但城東大部分樓盤都沒(méi)有差到哪里去，
曙光之城、
金色黎明此類老盤放在現(xiàn)在依舊能打，成交價(jià)格不過(guò)4萬(wàn)+。
品質(zhì)溢價(jià)或許會(huì)有，但溢價(jià)真的能夠超過(guò)2萬(wàn)？還是在城東新城這樣一個(gè)樓盤品質(zhì)普遍較高的板塊。
這波次新樓盤高企的掛牌價(jià)讓我想到兩個(gè)典型的城東次新樓盤案例，森林海尚、前灘名邸。
先有前灘名邸交付掛牌6萬(wàn)+，比較打臉的是鏈家常年有幾套掛牌價(jià)在5萬(wàn)上下徘徊的房源，至今沒(méi)有成交。
后有東城金茂府的“兄弟盤”——森林海尚交付6萬(wàn)+的宣傳，現(xiàn)在鏈家掛牌價(jià)超過(guò)6萬(wàn)的寥寥無(wú)幾，大部分掛牌價(jià)在5萬(wàn)+。
更有意思的是，幾日前城東新交付的錢塘天譽(yù)一套帶兩個(gè)車位的約129㎡戶型房源法拍，最后成交總價(jià)僅814萬(wàn)，相比評(píng)估價(jià)913.62萬(wàn)低了近100萬(wàn)。
此套房源的扣除兩個(gè)評(píng)估價(jià)約48萬(wàn)左右的車位，真實(shí)法拍成交單價(jià)約5.57萬(wàn)元。
雖然該房源包含兩個(gè)車位，在一定程度上會(huì)影響成交總價(jià)，但5.57萬(wàn)的成交單價(jià)顯然和動(dòng)輒6.5萬(wàn)以上二手房掛牌價(jià)相去甚遠(yuǎn)。
通過(guò)拉高掛牌價(jià)以抬升房?jī)r(jià)是非常難以實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)檫@與市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制嚴(yán)重沖突，市場(chǎng)有大量低價(jià)選擇的情況下，真有傻子選擇高價(jià)接盤？
房?jī)r(jià)漲不漲更不是靠炒作就能夠決定的。
否則去炒作長(zhǎng)沙、重慶這類低價(jià)城市不是更有價(jià)值，收益更大？這兩個(gè)城市不知道掩埋了多少所謂的價(jià)值投資者及炒房客。
沒(méi)有城市基本面、板塊基本面及市場(chǎng)基本面支撐，炒作恐怕純粹只是個(gè)別房東聊以自慰罷了。
城東會(huì)跟漲，但顯然個(gè)別樓盤的掛牌價(jià)較大幅度脫離了市場(chǎng)面，掛牌價(jià)僅僅是掛牌價(jià)而已。
也許中長(zhǎng)線看，城東新城核心區(qū)或許會(huì)漲到這個(gè)程度，但現(xiàn)在掛這么高的價(jià)格是不是太心急了一些？
當(dāng)然這也不是城東新城的專屬現(xiàn)象。
在杭州其他板塊，這種遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)的掛牌行為在杭州越來(lái)越常見(jiàn)。
在一些新交付的次新樓盤最為明顯，只要品質(zhì)稍好一些，房東的掛牌價(jià)都想突破天際。
還記得市北的大國(guó)璟、望海潮嗎？剛交付5萬(wàn)+的掛牌價(jià)逐漸回落到4萬(wàn)+。
可笑的虛高掛牌價(jià)短期大概率會(huì)被市場(chǎng)教育。
心態(tài)平和一點(diǎn)不好嗎？高開(kāi)低走多難看啊。
來(lái)源：杭州房叔
