燕郊樓市，這幾年，很憋屈。 2017年，在北京317新政后，廊坊一紙限購(gòu)令緊隨其后，立即擊退了瘋狂的投資客。
6月限購(gòu)升級(jí)，北三縣非本市戶(hù)籍居民購(gòu)房需提供3年及以上當(dāng)?shù)厣绫ＷC明或納稅證明，且限購(gòu)1套。 這徹底讓環(huán)京樓市冰封。
從2017年3月到達(dá)頂峰之后，個(gè)盤(pán)普遍跌去了35%-40%以上。 2017年我去了一個(gè)樓盤(pán)叫首爾甜城，上半年頂峰3月份賣(mài)3W8，下半年11月份直接腰斬到2W。
買(mǎi)這個(gè)項(xiàng)目的很多人都被套住了，現(xiàn)在還停在2W左右，短期內(nèi)相信無(wú)法回本。
從燕郊暴跌一直到到現(xiàn)在的4年里，燕郊基本橫盤(pán)陰跌，到現(xiàn)在均價(jià)不到2W，已經(jīng)筑底很久了。
這4年里，我記得燕郊房?jī)r(jià)跌到2萬(wàn)3之后，不斷有人問(wèn)我，我一直都是說(shuō)，對(duì)于北京的剛需來(lái)說(shuō)，你如果想自住也是可以買(mǎi)了，就算再跌也跌不了多少，買(mǎi)來(lái)自住也沒(méi)問(wèn)題。
而對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，我也一直是說(shuō): 要等，等一個(gè)點(diǎn)。
那就是政策什么時(shí)候放松，環(huán)京樓市要看政策，政策如果不松，就不要想著反彈的機(jī)會(huì)。
然而，就在最近，再加上一個(gè)重磅的政策：二手房限購(gòu)政策開(kāi)始放松。
與此同時(shí)，2個(gè)月前，燕郊地鐵開(kāi)始傳來(lái)動(dòng)工的消息。這給燕郊樓市，帶來(lái)雙重利好。 這意味著，燕郊樓市總算要邁過(guò)難熬的冬天，迎來(lái)春天了。 燕郊現(xiàn)在的二手房行情怎么樣呢？ 我這次專(zhuān)門(mén)再次去燕郊呆了三四天，一個(gè)很直接的感受是：
燕郊樓市，已經(jīng)完成漫長(zhǎng)的筑底過(guò)程，行情正式啟動(dòng)了。 因?yàn)槎址渴袌?chǎng)反應(yīng)很敏感，從6月份地鐵開(kāi)通，二手普遍上漲1-2K。
我去了北城的燕航城樓下一家鏈家門(mén)店，中介小哥說(shuō)要忙著去做貸款，門(mén)店里其他人也都出去了，只得臨時(shí)安排其他門(mén)店同事帶我看房。 中介開(kāi)始忙起來(lái)了，這是一個(gè)細(xì)節(jié)，但是我喜歡關(guān)注細(xì)節(jié)，這意味著成交量起來(lái)了。
買(mǎi)房我一直跟大家說(shuō)，要看到他的真正價(jià)值，基于價(jià)值去買(mǎi)房。
燕郊的價(jià)值是存在的，買(mǎi)燕郊的邏輯是怎么樣呢？三大邏輯，給你講透。
首先，燕郊樓市本身的邏輯。 在整個(gè)北三縣，燕郊是發(fā)展最早最成熟的一個(gè)鎮(zhèn)。從地理位置看，他離北京太近了。國(guó)貿(mào)到燕郊鎮(zhèn)中心是35公里。比北京市內(nèi)很多地方都要近。
從人口來(lái)看，根據(jù)七普的數(shù)據(jù)，燕郊（含燕郊高新區(qū)4街道及燕郊鎮(zhèn)、高樓鎮(zhèn)）常住人口63W人，約占三河全市總?cè)丝?5%，相比2010年的六普，10年增長(zhǎng)了92%。 這個(gè)人口數(shù)據(jù)堪比一個(gè)地級(jí)市，那是相當(dāng)牛了。畢竟他只是一個(gè)鎮(zhèn)，在全國(guó)的強(qiáng)鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)可以排前三，跟東莞的長(zhǎng)安鎮(zhèn)差不多了。
燕郊的房子，符合我一直說(shuō)的好租，好貸，好賣(mài)三大特點(diǎn)。 我晚上專(zhuān)門(mén)繞著北三縣轉(zhuǎn)了一圈，很多小區(qū)的亮燈率是極高的。說(shuō)明真實(shí)的投資客并沒(méi)那么多，很多的確是在北京上班的潮汐一族。
房子終究是用來(lái)住的，如果沒(méi)有人住，那必然是泡沫，只要有人住，那就有發(fā)展起來(lái)的希望，樓市的基本需求就客觀存在。
人口基本面和這樣的入住率，代表這里的房子 ：好賣(mài)。
我在燕郊的二手小區(qū)跑盤(pán)，看到有大量的中介二手房門(mén)店。
這是我在一個(gè)樓盤(pán)拍下的照片。
有這么多中介門(mén)店，說(shuō)明燕郊的二手房市場(chǎng)比較活躍，這個(gè)是衡量房子值不值得買(mǎi)的一個(gè)很細(xì)節(jié)的指標(biāo)，如果買(mǎi)了房連個(gè)中介都沒(méi)有，你房子根本就賣(mài)不出去。
比如大亞灣的海景房就是，很多二手樓盤(pán)旁邊中介門(mén)店都很少，你想賣(mài)都沒(méi)有渠道，那么買(mǎi)入要變現(xiàn)就需要些時(shí)間。
這從側(cè)面也說(shuō)明燕郊的房子：好賣(mài)。
另外，我專(zhuān)門(mén)打聽(tīng)了下，燕郊的房子，銀行評(píng)估價(jià)，基本可以按市場(chǎng)成交價(jià)9折甚至全款評(píng)估，這說(shuō)明啥呢？
說(shuō)明銀行對(duì)燕郊的市場(chǎng)價(jià)值還是認(rèn)可的，銀行是最現(xiàn)實(shí)的，銀行都喜歡這里的房子，說(shuō)明房子的金融資產(chǎn)屬性就比較成熟，流動(dòng)性就非常好，好貸的標(biāo)準(zhǔn)也能滿(mǎn)足。
所以說(shuō)，好租，好貸，好賣(mài)這三大標(biāo)準(zhǔn)，燕郊樓市都能滿(mǎn)足。
樓市基本面更具備確定性。他的價(jià)值也不用懷疑。
大家去評(píng)判一個(gè)市場(chǎng)的時(shí)候，上面提到的這些點(diǎn)，也都可以套用。 其次，北京的外溢邏輯。
北京外溢幾乎是燕郊最大的增值價(jià)值。 23歲的985畢業(yè)生狗蛋，在北京朝陽(yáng)CBD上班，月薪平均2W，工作7年到30歲，可能要成家買(mǎi)房了。假設(shè)這幾年狗蛋省吃?xún)�用，姑且存到100w吧。 按照首付4成，在北京， 狗蛋只買(mǎi)得起不到300W的房子。這個(gè)價(jià)位，在北京幾乎找不到。
高門(mén)檻之下，狗蛋想要買(mǎi)300W的房子，只能去最近的燕郊。 從CBD的高樓大廈去燕郊，如果公交出行大概1個(gè)小時(shí)。地鐵開(kāi)通，35分鐘就可以實(shí)現(xiàn)CBD到燕郊自己家的夢(mèng)想。甚至比北京市內(nèi)的通勤都要快很多了。
這給了無(wú)數(shù)北漂們不用離開(kāi)北京的夢(mèng)想。 每天從燕郊往北京上班的潮汐一族非常多， 我們開(kāi)車(chē)進(jìn)出北京，在102入口基本要堵車(chē)。 大量的上班族早晚選擇從燕郊做81X的公交車(chē)，有專(zhuān)門(mén)的公交車(chē)道，還更快。我專(zhuān)門(mén)讓小伙伴去體驗(yàn)公交車(chē)，做公共交通的特別方便，現(xiàn)場(chǎng)人氣很旺。
以下是晚六點(diǎn)20分鐘內(nèi)的滴滴通勤流動(dòng)示意圖，可以看出大量人流是在往東部走的。
所以說(shuō)，對(duì)于大量在北京工作，特別是朝陽(yáng)工作的人，燕郊往來(lái)上下班，這是非�，F(xiàn)實(shí)的，比起在惠州跟深圳更成熟，
再說(shuō)，北京通勤動(dòng)輒就一個(gè)多小時(shí)，那燕郊相比就更現(xiàn)實(shí)了。
北京外溢的邏輯就是： 北京限購(gòu)越嚴(yán)，上車(chē)門(mén)檻越高，就越有利于燕郊，這叫價(jià)格差。
還有一點(diǎn)也很關(guān)鍵，北京發(fā)展越成熟，老房子越多，越有利于燕郊，因?yàn)橥瑯觾r(jià)位情況下，很多年輕人寧愿在燕郊買(mǎi)一個(gè)新房，也不想在北京買(mǎi)一個(gè)三四十年的老公房，這叫新舊差。
第三， 通州的規(guī)劃邏輯- 政策紅利。 要說(shuō)燕郊，絕對(duì)離不開(kāi)通州的規(guī)劃，北京為了疏散城市中心功能，做了兩件事，一件是雄安的百年大計(jì)。另一個(gè)發(fā)展通州副中心。
北京整個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略是一路往東的，這個(gè)都知道，因?yàn)槲鬟吺巧�，發(fā)展受限。所以要去通州，發(fā)展東部。
在去燕郊之前，我專(zhuān)門(mén)考察了通州，整個(gè)城市界面給人感覺(jué)，就是新，高大上，一片朝氣蓬勃。跟已經(jīng)成熟的中心城區(qū)完全不一樣。
運(yùn)河商務(wù)區(qū)，到處都是在修大樓，塔吊一個(gè)接一個(gè)。按照通州的規(guī)劃，運(yùn)河商務(wù)區(qū)將來(lái)還會(huì)有大量人口導(dǎo)入，自然需要有房子。 通州的新房現(xiàn)在存量很少，目前在售新房只有六七個(gè)，普遍價(jià)格在6W左右。二手次新房，價(jià)格在5W-6W之間。 這對(duì)2W的燕郊價(jià)差很明顯，很多在通州的北漂，10公里之外的燕郊也是他們的一個(gè)選擇。
更重要的是，現(xiàn)在從政策上，通州跟北三縣要協(xié)同發(fā)展，這個(gè)慢慢會(huì)落實(shí)。
最好的一個(gè)表現(xiàn)就是在燕郊能刷北京醫(yī)保。
通州的教育也在跟北三縣協(xié)同發(fā)展。
我認(rèn)為這個(gè)策略是對(duì)的，大北京城市未來(lái)要發(fā)展，必然需要土地，通州如果發(fā)展完，往東走，只能去燕郊。
總結(jié)來(lái)說(shuō)，燕郊自身樓市成熟，加上北京的外溢，以及通州的東進(jìn)政策紅利，構(gòu)成了燕郊樓市的三大價(jià)值。
那么燕郊的買(mǎi)房時(shí)機(jī)上，要怎么去看呢？ 第一，周期 多年橫盤(pán)，已經(jīng)跌無(wú)可跌。燕郊到了兩個(gè)底部，一個(gè)是政策底，一個(gè)是市場(chǎng)底。
2017年是政策加碼，觸發(fā)燕郊樓市的暴跌，暴跌之后，已經(jīng)筑底。橫盤(pán)階段，燕郊成交量很少，不少人都在觀望，需求沒(méi)有釋放。
四年以來(lái)，大量需要買(mǎi)房的人都在等，一旦市場(chǎng)熱起來(lái)，必然會(huì)有一堆人扎進(jìn)去。買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，永遠(yuǎn)是買(mǎi)房者無(wú)法規(guī)避的情緒，這是人性。 所以說(shuō)，燕郊的需求周期已經(jīng)到了需要釋放一波的時(shí)候了。
第二， 地鐵。
6月份地鐵利好消息公布，直接對(duì)燕郊形成利好。
地鐵對(duì)作為“睡城”的燕郊實(shí)在太重要了, 沒(méi)有便利的交通，根本實(shí)現(xiàn)不了。
我們調(diào)研的時(shí)候?qū)ｉT(mén)去看了地鐵，挖掘機(jī)已經(jīng)入場(chǎng)在施工，官方公布在2024年將會(huì)實(shí)現(xiàn)通車(chē)。
第三個(gè)，政策。
2017年之所以燕郊房子幾乎腰斬，在于地鐵規(guī)劃最后并沒(méi)有事實(shí)上的確定，同時(shí)更重要的，是一紙強(qiáng)壓的政策。 如今，燕郊二手房對(duì)外已經(jīng)放開(kāi)，加上平谷線(xiàn)地鐵今年得確定。這對(duì)燕郊的樓市是一個(gè)大利好。
而且，我去踩了幾個(gè)二手房，很多燕郊的二手次新房，這兩個(gè)月普遍已經(jīng)開(kāi)始上漲1-2K。 二手房有市場(chǎng)敏感度，已經(jīng)率先開(kāi)始出現(xiàn)上行苗頭。新房一般滯后二手，還沒(méi)啟動(dòng)。
你們都知道，我的觀點(diǎn)從來(lái)都不會(huì)模棱兩可，能抄底的時(shí)候我都直接說(shuō)。而且對(duì)這一輪行情的時(shí)機(jī)把握也是非常準(zhǔn)確的。
我認(rèn)為現(xiàn)在就是北三縣買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，而且入場(chǎng)要快，不要等大幅起來(lái)之后再入場(chǎng)，那時(shí)候就晚了。
特別是燕郊大跌40％后，已經(jīng)跌無(wú)可跌，買(mǎi)房就要跟著政策走，現(xiàn)在政策放松了，正是讓你買(mǎi)房的信號(hào)，可以放心大膽的買(mǎi)。 特別是經(jīng)過(guò)這一輪行情后，很多地級(jí)市都已經(jīng)漲到上萬(wàn)，浙江那些小縣城都是三四萬(wàn)了。一對(duì)比，環(huán)京的燕郊2W+顯得更有價(jià)值，按照三成，60W起就可以上車(chē)燕郊。 更遠(yuǎn)一點(diǎn)的香河，只要8K-1W。20W就可以買(mǎi)進(jìn)。是香河比起燕郊沒(méi)那么成熟，還是需要些時(shí)間，只是這價(jià)格，也確實(shí)便宜了。
未來(lái)不管政策怎么變，燕郊和香河，至少還是很安全的。
要知道，原來(lái)2017年還有3萬(wàn)8買(mǎi)的人在高位站崗呢，你現(xiàn)在2萬(wàn)+買(mǎi)進(jìn)去，是不是很安全呢？
可以說(shuō)，只有上升空間，沒(méi)有下跌空間了。
來(lái)源：櫻桃大房子
