你們是不是對(duì)房貸利率上調(diào)的事情有點(diǎn)誤解？

近期杭州房貸利率出現(xiàn)上調(diào)確有其事，不過這個(gè)針對(duì)的是增量貸款，也就是新辦理的房貸�，F(xiàn)行房貸利率執(zhí)行LPR加點(diǎn)的計(jì)算方式，最新公布的LPR依然還是4.65%。所以正在還貸的朋友不用擔(dān)心，你們屬于存量貸款，現(xiàn)在所謂的房貸利率提高與你們無關(guān)。

已受理但是還沒放貸的朋友最好跟銀行客戶經(jīng)理去確認(rèn)一下，你們的貸款合同中關(guān)于利率加點(diǎn)的約定是留白的，以最終審批結(jié)果為準(zhǔn)，所以可能會(huì)高于之前辦理時(shí)承諾的利率。

還沒買到房的朋友也不用過分擔(dān)心，房貸利率上升確實(shí)會(huì)提高購房成本，但是上調(diào)幅度有限。以去年首套利率最低點(diǎn)差不多5.0%計(jì)算，貸款200萬等額本息30年，月供為10736元，以現(xiàn)在首套5.3%計(jì)算，同樣貸款200萬等額本息30年，月供為11016元，相差280元。如果能搖到一套滿意的新房，這280元每月的差距基本可以忽略不計(jì)。

如果聽信了別人販賣的焦慮，急匆匆購入高位二手房，那么本質(zhì)上虧得更多。如果實(shí)在心有不甘，對(duì)比一下2018年首套利率最高上浮20%（5.88%），你或許心里就會(huì)舒服不少了。

從去年開始，國(guó)家已經(jīng)開始有意控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，對(duì)于每家銀行的房貸比例都有了明確的限制，所以不排除未來短期內(nèi)房貸利率繼續(xù)上行的可能。

已經(jīng)買了但還沒網(wǎng)簽的朋友，建議盡早根據(jù)開發(fā)商安排辦理網(wǎng)簽，銀行拿到網(wǎng)簽合同才能做貸款審批。

對(duì)于還沒買房的朋友，房貸利率上行未必是壞事。把房地產(chǎn)市場(chǎng)比作是一個(gè)資本市場(chǎng)，房貸就是主要定向輸入的流動(dòng)性之一。限制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房貸利率，實(shí)際上減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流入，增加了投資者的持有成本，本質(zhì)上對(duì)于商品房資產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估是利空的消息。

當(dāng)然，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)基數(shù)龐大，房地產(chǎn)總體的調(diào)控方向也不會(huì)出現(xiàn)“急轉(zhuǎn)彎”，只是未來區(qū)域、城市之間的分化趨勢(shì)會(huì)越來越明顯。

出現(xiàn)分化的原因可以理解為主力資金的避險(xiǎn)需求，買入核心城市的核心標(biāo)的相對(duì)來說風(fēng)險(xiǎn)更小一點(diǎn)。良好的城市發(fā)展趨勢(shì)會(huì)逐步消化短期流動(dòng)性溢價(jià)帶來的高估值（泡沫），這也就是為什么杭州漲了這么多年，依然還有源源不斷的外地購買力涌入進(jìn)來的原因。

但是要注意的是，再優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)也經(jīng)不起短期爆炒，隨著政策的逐步施壓，商品房投資的資金成本和機(jī)會(huì)成本會(huì)越來越高，不排除“黑天鵝事件”觸發(fā)“灰犀牛”的可能，任何資本市場(chǎng)都要抱有敬畏之心。

近期國(guó)家表態(tài)放棄匯率目標(biāo)，也就是說放棄了通過超發(fā)貨幣對(duì)抗輸入性通脹的方案，人民幣大概率會(huì)進(jìn)一步升值，或許預(yù)示著整體估值處于低位的A股也將在今年迎來一波歷史性的牛市行情。