開發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)，能賺錢的居然是商業(yè)大平層

1月5日，杭州主城區(qū)連續(xù)競(jìng)價(jià)出讓7宗地塊，總建筑面積116.06萬平方米，總起價(jià)129.84億元，最終出讓價(jià)格達(dá)到161.36億元，拿地企業(yè)包括萬科、榮盛、世茂、濱江集團(tuán)、中豪、杭州西湖投資等。

值得注意的是，在這場(chǎng)“土地盛宴”中，最火熱的居然是一宗之前并不受待見的商業(yè)地塊，位于江干區(qū)景芳三堡板塊，溢價(jià)率達(dá)到了122.27%，樓面價(jià)接近29000元/㎡。

拿下這塊地的，是杭州樓市以豪宅見長(zhǎng)的濱江集團(tuán)。除此之外，濱江同樣還將申花一宗商業(yè)地塊收入囊中，樓面價(jià)為7212元/平方米。

引起爭(zhēng)奪的三堡商業(yè)地，位于天虹斜對(duì)面，正對(duì)著在建的五福國(guó)際商業(yè)體。這里從位置上來說，距離樓市大IP江河匯綜合體僅一公里左右，目前板塊內(nèi)住宅僅有江河鳴翠一盤待售，類住宅大平層則有江河鳴翠和五福國(guó)際，將范圍擴(kuò)大到錢新核心區(qū)，則有ONE 53、迪凱金座、萬潮星匯等項(xiàng)目。

事實(shí)上，杭州商業(yè)大平層的井噴式發(fā)展，正是始于2020年。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州2020年全年300平以上的類住宅產(chǎn)品總成交量達(dá)到了599套，這個(gè)數(shù)字是19年的8倍，甚至超過了過去五年同類產(chǎn)品總和。
造成這種現(xiàn)象的原因很多，其中主要有：

第一，“豪宅高周轉(zhuǎn)”之下，市場(chǎng)上核心地段大面積住宅供應(yīng)近乎絕跡，而就算這少量供應(yīng)，中簽率也極低，講究居住舒適感的土豪只能轉(zhuǎn)站類住宅市場(chǎng)淘貨；

第二，網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。作為電商之都的杭州，保守估計(jì)光年收入千萬級(jí)別以上的頂級(jí)網(wǎng)紅就有8位，還有14家知名MCN機(jī)構(gòu)扎根于此，源源不斷的輸送新人。這類網(wǎng)紅，為了兼顧自住和工作需求，往往優(yōu)先置業(yè)擁江核心區(qū)的大平層，直接推動(dòng)了幾個(gè)江景公寓的熱銷。

第三，過去一年，杭州有28家公司完成了IPO，新增了數(shù)十位億萬富翁�？抗蓹�(quán)暴富之后，買一套不限購(gòu)的大平層享受生活，也成為了一部分人的選擇。
……

今年大放異彩的觀云錢塘，開發(fā)商首開時(shí)心里還沒底，只定了5萬均價(jià)，結(jié)果搶購(gòu)一空；到了二推，感受到了熱度，直接跳價(jià)7萬以上，好樓層更有各種暗箱操作，即便如此，依然榮膺最暢銷的類住宅產(chǎn)品。

成功的原因很多，首先這個(gè)項(xiàng)目占據(jù)了世紀(jì)城最核心位置，并擁有放眼全杭州都難尋的絕佳視野，東眺日月同輝，西望江河匯摩天輪，同一側(cè)，還有蓮花碗近在咫尺，可以說是CBD皇冠上的明珠；第二，項(xiàng)目規(guī)劃之初就定位大平層，在戶型設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格上更貼近居家需求，大客廳、大套房，奢華而不失設(shè)計(jì)感，得以在同類產(chǎn)品中脫穎而出。

至于錢江新城的幾個(gè)新秀，則要遜色得多。這類寫字樓改造的大平層，戶型本就已經(jīng)顯得蹩腳，再加上一言難盡的土豪風(fēng)格，除了江景和地段，其他亮點(diǎn)實(shí)在乏善可陳。就這，開發(fā)商依然敢開出十萬多的單價(jià)，即使最終銷售成績(jī)沒有那么亮眼，但相比同地段寫字樓三萬出頭的價(jià)格，賣一平抵三平，這一改造也已經(jīng)足以讓老板賺得盆滿缽滿。

至于其他區(qū)域的大平層，總結(jié)起來就是三個(gè)字“賣不動(dòng)”。最明顯的是商住地塊，就算同項(xiàng)目住宅中簽率低至個(gè)位數(shù)，但到了商業(yè)大平層，守盤一年下來，也不見得能賣出幾套。表現(xiàn)相對(duì)較好的東潮府，也是直接將價(jià)格打到底再加濱江品牌號(hào)召力，才勉強(qiáng)取得的結(jié)果。

回顧濱江此次高價(jià)拿地，應(yīng)該緣起萬潮星匯的熱銷。這個(gè)錢江新城核心區(qū)的公寓項(xiàng)目，以超出內(nèi)部預(yù)期的五萬多單價(jià)首開，依然開盤即熱銷，徹底點(diǎn)燃了濱江的信心；再加上江河鳴翠的類住宅即使八字還沒一撇，就已經(jīng)未開先熱，引來大批改善家庭詢價(jià)；更夸張的是，小弟中豪做的五福國(guó)際，四萬多單價(jià)，都到了要藏房源的地步。

這兩個(gè)項(xiàng)目讓濱江明白，市場(chǎng)的邏輯變了。如今的大平層，也能熱銷，關(guān)鍵在于是否有景觀和商業(yè)加持。這樣看，三堡的這塊商業(yè)地確實(shí)符合標(biāo)準(zhǔn)。雖然不算CBD核心區(qū)，但近距離江河匯、遠(yuǎn)眺摩天輪的底子，已經(jīng)具備了賣個(gè)好價(jià)錢的基因。

過去一年，濱江幾乎壟斷了擁江兩岸的所有高端住宅，但是銷售額見長(zhǎng)的同時(shí)，利潤(rùn)卻并不樂觀。以網(wǎng)紅盤君品、嘉品為例，原本預(yù)計(jì)半年清盤的項(xiàng)目，硬是被各種因素，將銷售周期拉長(zhǎng)一倍，至今依然懸在半空中。

在這個(gè)開發(fā)商幾乎喪失主動(dòng)權(quán)的時(shí)代，君品嘉品這些本就只有3%-5%利潤(rùn)率的樓盤，戰(zhàn)線一拉長(zhǎng)，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本加上去，輕易就能將利潤(rùn)消耗殆盡。

這就是杭州住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)微薄，還要承擔(dān)極大的開盤變數(shù)，一句話總結(jié)起來就是利潤(rùn)有上限，虧損無下限。

以同天拿地的萬科運(yùn)河新城項(xiàng)目為例——

“杭州萬科新獲取的運(yùn)河新城項(xiàng)目，該項(xiàng)目地價(jià)2.86萬，銷售限價(jià)3.8萬，凈利率也就在5%左右。

熟悉杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的人應(yīng)該知道，這就是杭州市場(chǎng)的行情。

杭州政府憑借雄厚的財(cái)力主導(dǎo)著城市更新進(jìn)度，有序供應(yīng)土地，公開招拍掛土地時(shí)限售價(jià)。相當(dāng)于整個(gè)城市的開發(fā)商都在為杭州政府做代建。

因?yàn)轫?xiàng)目操盤容錯(cuò)率高，運(yùn)營(yíng)效率快，資金安全且能為集團(tuán)貢獻(xiàn)銷售規(guī)模。

杭州是3000億+體量的市場(chǎng)，而且新房供不應(yīng)求，開發(fā)商獲取土地到開盤售罄可能就半年左右，資金回籠非常迅速，資金成本低的話能夠有一定的利潤(rùn)率。”

萬科滿打滿算5%的利潤(rùn)率，對(duì)很多操盤能力不強(qiáng)、融資成本高的公司來說，賬算下來就是凈虧損。但就是這樣的行情，依然有一大幫開發(fā)商擠破頭想拿地。

正是在這樣的情況下，作為本土老大的濱江，選擇了適當(dāng)拿一些商業(yè)地塊，增厚利潤(rùn)。

與類住宅大平層風(fēng)行相對(duì)的，是住宅大戶型的缺失�？上驳氖�，這一場(chǎng)面即將被打破。根據(jù)消息，望江未來社區(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃起步面積270方，最大面積780方，全城的土豪可以期待起來了。