| PART 1 |
在新政的暴擊下，杭州樓市接下來將進(jìn)入的下行調(diào)整期，且不會是短期就可以結(jié)束的。
經(jīng)過一個(gè)月時(shí)間的觀點(diǎn)拉鋸，在二手房一個(gè)接一個(gè)的拋售案例下，杭州樓市也基本形成了二手房在全面降溫的初步共識，和我們最初的判斷不謀而合。
但還是有不少聲音在堅(jiān)持，降溫只是暫時(shí)的，階段性的，樓市不可能出現(xiàn)明顯的大降溫。
對此，僅用純理論型的觀點(diǎn)注定無法說服那些堅(jiān)定的多頭，但事實(shí)必將勝于雄辯。
假如二手房降溫還不足以說明問題的話，全面限價(jià)下，幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)的新房熱度變化會是毋庸置疑的金指標(biāo)。
而已經(jīng)在進(jìn)行中的，紅盤潮后的第一次粉盤潮或許將成為杭州樓市的試金石。
| PART 2 |
不同于剛剛過去不久的，開盤規(guī)模極其壯觀的紅盤潮，當(dāng)下的粉盤潮幾個(gè)截然不同的特性，在很大程度上將極好且有力的呈現(xiàn)出當(dāng)前的市場熱度狀況。 首先，此輪粉盤潮開盤規(guī)模明顯要小上許多。
僅有不到十個(gè)相對較好的新盤出場，粉盤僅數(shù)個(gè)，如檀映里、春和云境、花宸里、德信中心、望林府等。
同時(shí)此輪粉盤潮的開盤房源量有限，上述幾個(gè)相對優(yōu)質(zhì)的粉盤的開盤量都極為有限，加推房源基本集中在80套至200余套。
幾個(gè)粉盤總的開盤量相加，總房源套數(shù)僅有可憐的700余套。
如果算上臨平的月映詠荷園、以及豐收湖的長粼之宸、浦沿的江榮府等相對尚可的新盤，此輪粉盤潮的總開盤量也不過2000余套。
可以發(fā)現(xiàn)，此次開盤潮的規(guī)模相對上一輪紅盤潮明顯要小了許多，粉盤房源總開盤量不足紅盤潮開盤總量的十分之一。
在上一輪紅盤潮的教育下，幾乎所有搖號參與者都明白了，即使是頂格社保的有房家庭，想要快速搖到一套好房的概率同樣渺茫。
以上車為目的的真實(shí)需求必然不會放過此次粉盤潮。
同時(shí)，粉盤潮開盤房源總量小就意味著競爭壓力大，此輪粉盤潮自然會是極好的試金石，也是杭州樓市真實(shí)需求的一次殘酷測試。
| PART 3 |
按照紅盤潮接近10萬的登記人數(shù)，減去被紅盤潮消耗的1萬張房票，剩余未被消耗的房票大致有8萬至9萬。
假如這些房票絕大多數(shù)都是以上車為目的的真實(shí)需求，那么此輪粉盤潮至少將承受數(shù)萬房票的沖擊。 那么優(yōu)質(zhì)粉盤的登記量將突破大部分人的想象，入圍門檻也必定會高的嚇人。
當(dāng)然這是以杭州樓市仍具有較多的剛性上車為第一訴求的真實(shí)需求為基礎(chǔ)推導(dǎo)出的結(jié)果。
如果真的還剩余如此龐大的真實(shí)需求，自然可以證明當(dāng)前的杭州樓市確實(shí)還具有一定的韌性。
但假如此次粉盤登記量不如預(yù)期，在很大程度上也就可以非常有力的反饋出杭州樓市是否虛熱。
可能上車的機(jī)會都不把握，談什么真實(shí)需求？
粉盤登記量不足，也就能證明杭州樓市的投資比例過高，而底層支撐不足，接下來持續(xù)走淡將不會是短期可逆轉(zhuǎn)的。
| PART 4 | 
按照以下幾個(gè)粉盤分布較散，幾乎都沒有可進(jìn)行分流的同區(qū)域、同類型產(chǎn)品，以及互相之間的分流能力也不強(qiáng)的分布結(jié)構(gòu)。
加之總價(jià)覆蓋面廣，可以預(yù)估到，以下粉盤本次開盤都可以非常有效的吸引所在大區(qū)域內(nèi)的絕大部分真實(shí)需求。
再結(jié)合我個(gè)人的預(yù)期，以及有過開盤記錄的粉盤最近一次加推登記量等情況綜合反推。
如果杭州樓市熱度仍保持了高熱度，且市場上還有大量真實(shí)需求的情況下，以下幾個(gè)粉盤此輪的登記量應(yīng)不低于如下數(shù)據(jù)：
檀映里：
門檻較低的改善產(chǎn)品，總價(jià)約500萬起步，參考和品超7000戶的登記量，以及當(dāng)前無同類產(chǎn)品分流，登記量應(yīng)不低于3000-4000戶。
春和云境：
總價(jià)門檻低，約300萬起步，區(qū)位兼容性較強(qiáng)，能夠承接主城大部分區(qū)域，乃至城北、未科的部分剛改需求，登記量應(yīng)不低于7000-8000戶。
花宸里：總價(jià)門檻低，約300萬起步，是已被認(rèn)定為紅盤的新盤，但當(dāng)前江南并無明顯的分流樓盤，綜合預(yù)估，登記總量應(yīng)不低于7000-8000戶。
望林府：
城北區(qū)域唯一加推的粉盤，總價(jià)約350萬起步，區(qū)域兼容性較強(qiáng)，且沒有同區(qū)域、同類型產(chǎn)品分流，預(yù)估登記總量應(yīng)不低于3500-4000戶。
德信中心：
城東新城核心區(qū)位，總價(jià)約500萬起步，城東目前唯一開盤的改善樓盤，且無有效分流的同類樓盤，預(yù)估登記量應(yīng)不低于3000-4000戶。
五個(gè)優(yōu)質(zhì)粉盤的預(yù)估登記總量相加為2.35萬-2.8萬之間，符合紅盤潮應(yīng)該剩余的真實(shí)需求房票量。 在理想的、沒有明顯降溫的杭州樓市下，這些粉盤的登記量大概率都能達(dá)到或接近以上預(yù)估數(shù)據(jù)。
即使扣除擔(dān)心社保時(shí)間過短入圍不了這些粉盤，而放棄報(bào)名的房票，也不應(yīng)相差太遠(yuǎn)。
如果達(dá)不到，甚至相差太遠(yuǎn)，那么新房銷售端也將印證市場的整體降溫，降溫將不是二手的獨(dú)有現(xiàn)象，而是杭州樓市的全面遇冷。
一座城市的新房、二手房總是唇齒相依，二手遇冷，必定會逐漸傳導(dǎo)到新房市場上，就算新房限價(jià)也會受到一定影響。
區(qū)別的只是二手冰凍、新房微冷的差異，絕對不會出現(xiàn)整體意義上的冰火兩重天。 此輪新房是否遇冷，邊緣區(qū)域新房登記量同樣是有效的參考指標(biāo)。
當(dāng)二手降溫，不多的倒掛都將被抹平時(shí)，南部新城、臨平山北的火還能否持續(xù)？
而那些遠(yuǎn)郊區(qū)域的新房是否就此全面遇冷？
| PART 5 |
接下來，拭目以待即可，是冷是熱用數(shù)據(jù)說話，數(shù)字不會騙人。 沒有紅盤動(dòng)輒數(shù)百萬的獲利預(yù)期擾亂，此輪粉盤潮已然化身成為了杭州樓市最佳的試金石，溫度計(jì)。
來源：杭州房叔
