春節(jié)前的最后一波紅盤潮，正在到來。
繼珊瑚世紀雅園、天薈、春月杭寧府、上河公元后，前幾天，申花純新盤濱融府也拿證了。
據(jù)悉，江河鳴翠府、御潮府、君品和嘉品等紅盤，均有望本月入市�？梢源_定，這一輪搖號廝殺下來，又將誕生大批落選者。
但大家不必過于失意，希望猶存。比如，那些幾被遺忘的神秘樓盤，今年可能都要開。
它們因為種種原因，入市時間一推再推，基本已經(jīng)熬成準現(xiàn)房狀態(tài)。嚴格限價下，魅力指數(shù)也是爆表級的。
今天上榜的十大“超級彩蛋”，就是當中的佼佼者。
從總價兩三百萬的剛需房，到幾百上千萬的改善盤，再到極稀缺的中式合院，總有一款讓你想搖。
中冶·錦繡公館
拿地時間：2017年4月26日
樓面價：39571元/㎡，需自持16%
占地面積：19914㎡
容積率：2.3
產(chǎn)品：5幢15-17層的高層，3幢酒店式公寓及1幢自持服務式公寓
總戶數(shù)：住宅158戶，公寓136戶。
養(yǎng)云靜舍這一珠玉在前，錦繡公館早早預定年度爆款。
目前，唯一的懸念是：什么時候才會開盤。
上周，是錦繡公館售樓處閉關3個月后，重新開放的日子。本就不大的沙盤前，圍滿了前來看房的客戶。據(jù)置業(yè)顧問透露，開盤時間預計會在年后，5幢住宅一次性全開，精裝均價預計5萬8。
從現(xiàn)場可以看到，錦繡公館已是現(xiàn)房狀態(tài)，早就具備開盤資格。樓盤大證也已領出，只待出預售證、搖號、開盤，準業(yè)主基本就得準備收房。
錦繡公館約165㎡戶型
錦繡公館住宅一共3個戶型：139㎡四房兩衛(wèi)，165㎡、179㎡四房三衛(wèi)，均為兩梯兩戶。
139㎡位于1#、4#的西邊套，及2#、5#的東邊套，四開間朝南，南向面寬約13米3，餐客廳一體，帶6米5寬的陽臺；書房尺度偏小，面寬僅約2米5；
165㎡位于1#、4#的東邊套，及2#、5#的西邊套，同樣是四開間朝南的戶型，南向面寬約13米7。因多做了個衛(wèi)生間，北向兒童房面積偏小，南次臥到衛(wèi)生間的動線偏長；
179㎡是整盤戶型最大的，集中在3#的東西邊套。戶型上比165㎡動線更合理；居住區(qū)集中在一側(cè)、餐客廳、廚房集中在另一側(cè)，一大不足是，北向其中一個臥室，連接設備陽臺，會有噪音干擾。
由于開盤時間待定，目前只開放了售樓處，樣板間并未對外開放。
但從已知的信息可知，用料不差。大金的中央空調(diào)、百朗的新風、德國威能的地暖，另有高儀的龍頭，松下的暖風機，TOTO跟杜拉維特的馬桶，博世的廚房套件，耶魯?shù)拈T鎖及旭格門窗等。
錦繡公館北面是回遷房保亭人家
除了現(xiàn)房這一優(yōu)勢外，錦繡公館的熱度，來自預期中的學區(qū)。
參照近入讀的原則，錦繡公館一度被跟
融信杭州公館一樣，被劃入文一街小學師苑校區(qū)。文一街小學一般，勝在初中直升十三中，一旦師苑校區(qū)對口初中也被列入十三中，那學區(qū)可相當耀眼了。
目前十三中已爆表，要做好無法劃入的準備。但可以肯定的是，不少意向客戶是沖著學區(qū)準備參搖錦繡公館。
畢竟，斜對角的杭州公館，近月簽約均價高達7萬2。
世茂·棲棠譽灣
拿地時間：2018年7月16日
樓面價：21979元/㎡，配建20%公租房
占地面積：38744㎡
容積率：2.5
產(chǎn)品：3幢高層、6幢7F洋房，可售房源262套
拿地整整兩年半的世茂·棲棠譽灣，2019年、2020年先后爆出要開盤的消息，但目前示范區(qū)已關閉，這意味著：開盤時間又要延后了。
從航拍圖上可以看到，6幢洋房已經(jīng)結(jié)頂、3幢高層接近封頂，隨時具備申領預售證的條件。
之所以遲遲不領證，與價格不無關系。由于該地塊有20%公租房（高層4#為公租房），經(jīng)測算，實際拿地樓面價約27548元/㎡。
但從1月5日出讓的浦樂地塊限價可知，浦沿一帶限價極可能還是3萬8。
棲棠譽灣航拍實景
且不說3萬8的價格，市場接受度如何。長達兩年多的財務成本、建安成本及各項支出，這一價格顯然開發(fā)商并不滿意。
畢竟，棲棠譽灣僅有2幢可售高層，主力貨值集中在6幢洋房上（共168套）。而濱江一橋板塊，洋房斷供已有7年之久。
從此前透露的信息可知，洋房主打139㎡四房兩衛(wèi)，四開間朝南兼雙陽臺設計，南向面寬約14米。戶型格局與市面上同類產(chǎn)品差異不大，但每戶帶獨立電梯廳，類一梯一戶設計。
棲棠譽灣洋房戶型圖
精裝配置上，地暖、中央空調(diào)、新風三大件齊備，廚房配了博世的洗碗機三件套，位于用的是科勒+唯寶+漢斯格雅的組合。
高層目前已知的信息是，戶型從約95-135㎡不等。
若是遲遲不開，棲棠譽灣很可能會成為下一個保利天匯，直接變成現(xiàn)房銷售。
棲棠譽灣的另一大優(yōu)勢，就是純正地鐵盤，到地鐵4號線楊家墩站，步行約200米，到地鐵6號線西浦路站，步行約950米。
兩條地鐵線路均已通車，直接搭地鐵就能去看房。
鳳起錢潮
拿地時間：2018年4月12日
樓面價：43929元/㎡，需自持16%
占地面積：36693㎡
容積率：2.2
產(chǎn)品：9幢14-17層高層、6幢7層洋房，及22套合院
鳳起錢潮目前僅剩22套合院待售。
作為江河匯僅存的22套合院，哪怕總價再高，依然不缺意向客戶。
市面上有關其合院的信息極少，目前已知的，是這批合院戶型約250-300㎡，主打現(xiàn)代風格的3層合院。
從現(xiàn)場可以看到，鳳起錢潮高層施工進度最快，外立面已經(jīng)成型。位于地塊東側(cè)的合院，部分建筑外部已褪去腳手架，裸露出大體的框架。
此前，江河匯一帶的可售低密，也就中海錢江灣有8套排屋，戶型約270-279㎡，毛坯總價在2416萬到3370萬不等。據(jù)說，一堆富豪搶著買。
可以預見，鳳起錢潮合院入市時，億萬富豪們會搶成什么樣。
畢竟，江河匯可是杭州未來的風暴中心，這里的高層如今都萬人空巷，這里的低密合院當然是永遠不可復制了。
濱江華城·大江之星
拿地時間：2010年9月
占地面積：29433㎡
容積率：3
產(chǎn)品：6幢高層、3幢洋房
在金色合莊之后，河莊板塊聲名鵲起。而在這個板塊中，還存在更珍貴的遺珠大江之星。
它的最后一次是在2016年底，毛坯均價1.2萬/㎡。根據(jù)好找房數(shù)據(jù)，近期最高成交單價為2萬5，已經(jīng)足足翻了一倍。
目前，一共有4幢樓待售，分別為高層2、10#樓，洋房3、4#樓，總共約170套房源。戶型建筑面積分別為86、89、133、134、136㎡。
位于河莊板塊核心的大江之星的小環(huán)境相當不錯。西側(cè)緊挨著河莊街道辦事處，南側(cè)是一個小型的商業(yè)綜合體，離在建8號線地鐵河莊站不到200米。
加上大江之星是由濱江集團代建的，樓盤品質(zhì)相當不錯。不僅有泳池，還有1.3萬㎡亞熱帶風情園林，這在剛需盤中難得一見。
更重要的是物業(yè)，竟也是濱江物業(yè)，對小區(qū)的管理更合理，服務更完善。
不過，大江之星南側(cè)的兩幢洋房，因為離南側(cè)樓盤的高層太近，采光還是被遮擋了不少。
總的來說瑕不掩瑜。唯一需要關心的是，接下來它到底何時會開盤。
東海閑湖城玉屏藍灣
拿地時間：2002年
占地面積：800000㎡
容積率：1.25
產(chǎn)品：小高層 、 高層、 聯(lián)排等多個物業(yè)類型
在東海閑湖城這個超百萬方超級大盤，居住氛圍自然不用多說，有人氣，夠舒適。
玉屏藍灣剩下的房源，剛好位于閑湖的西側(cè)，也就是說所有東邊套都能看到一線湖景。
玉屏藍灣最后一次加推是17年，毛坯均價1.2萬/㎡。而現(xiàn)在二手房成交單價已經(jīng)在3萬上下了。
如今還有高層1-3#待售，戶型建筑面積為約92、119、128、126、169㎡。
戶型上，玉屏藍灣也屬于無功無過，92㎡能做到三房兩衛(wèi)，相對合理。
但作為大型居住區(qū)，沒有地鐵配套還是相當大的痛點。但隨著地鐵四期的到來，閑林很有可能加持12、17號線，最大的交通問題也解決了。
悅青藍
拿地時間：2015年1月15日
樓面價：2299元/㎡
占地面積：23993㎡
容積率：2.8
產(chǎn)品：北區(qū)4幢高層，南區(qū)7幢高層
說起悅青藍，想起我一個朋友在2017年的時候，就曾下定金要買來自住，但最終因為沒有地鐵而作罷，不知道他現(xiàn)在后悔了沒。
因為當時1萬5的悅青藍，現(xiàn)在最高賣到了2萬8。
現(xiàn)在，悅青藍剩余北區(qū)2號樓待售，以及南區(qū)整個樓盤，總量超500套，戶型建筑面積88-135㎡。
在區(qū)位上，悅青藍距離東海閑湖城玉屏藍灣也只有500米左右，條件相似。
猶如濱江之于大江之星，綠城也為悅青藍添上了一抹精致的色彩。
從實探來看，南區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)現(xiàn)房狀態(tài)，內(nèi)部道路、園林等都已經(jīng)妥當。石材加真石漆的立面，原型來自綠城二代高層，園林也是邀請綠城景觀團隊打造，連物業(yè)也是綠城的。
曾經(jīng)1萬5的剛需盤，能有這樣的品質(zhì)表現(xiàn)，非常難得。
葛洲壩龍湖·中國府
拿地時間：2017年6月15日
樓面價：31698元/㎡，需自持44%
占地面積：56755㎡
容積率：2.4
產(chǎn)品：10幢6層疊墅，10幢高層
對于城西的改善客群來說，已經(jīng)對中國府期待太久了，更何況它還是蔣村最后的宅地。
項目定位相當高，外立面為米黃色石材+大面積的玻璃，疊墅房源室內(nèi)還自帶電梯。戶型起步面積也相當大，高層約160—244㎡，疊墅約222-223㎡。
據(jù)有關消息透露，中國府已邀請了設計天團，內(nèi)部裝修標準也會相當高。
從周邊配套看，一路之隔是競舟二小，南側(cè)是龍湖西溪天街，還有5號線地鐵蔣村站，生活氛圍很好。
目前，中國府所有樓幢已經(jīng)全部結(jié)頂，外立面也已經(jīng)呈現(xiàn)，石材搭配大玻璃，用材十分扎實。
在外立面細節(jié)上，石材才用了多層疊加的設計，就好像一幅名貴的油畫框一樣，非常富有層次感。
霸氣的王府式入戶大門，目測高達15米高，更讓過往的人側(cè)目。
除了項目本身很優(yōu)秀，隔壁的河濱之城二手房更是已經(jīng)沖上7萬，11月就成交了一套89㎡總價710萬，折合單價高達7萬9。
雖然還不知道中國府最終定價如何，但如果真是網(wǎng)傳的5萬左右，那倒掛還是很驚人的。
如果硬要找出中國府的一個缺點，可能就在戶型上，從目前流出的戶型圖來看，160㎡只有三房。
西子·杭州御園
拿地時間：2009年8月
樓面價：24295元/㎡
占地面積：22000㎡
容積率：1.01
產(chǎn)品：全是中式合院，戶型面積約400㎡，多為地上三層建筑
總戶數(shù)：49戶
杭州最具神秘色彩的市中心豪宅。
位于上城區(qū)饅頭山路，東臨鳳山公園，西靠西湖風景名勝區(qū)鳳凰山（緊貼著中河高架），直線距西湖約1.9公里、吳山廣場約1.8公里。
2009年8月，由西子以創(chuàng)紀錄的樓面價競得，轟動一時。但波折之路，也由此開始。
拿地后不久，綠城便加入開發(fā)，官宣案名為綠城西子·杭州御園。項目定位極為高端，計劃打造約300-400㎡大平層，和約500-650㎡法式合院。
然而，因涉及南宋皇城遺址，2011年5月被政府叫停建設，一停就是5年。
2015年，御園項目重啟，規(guī)劃進行了調(diào)整：容積率由1.4改為1.01，物業(yè)類型全部改成了中式建筑，共49套，建筑面積約380㎡、440㎡。
2016年6月，正式復工。擱置的8年中，綠城也選擇了退股。
十多年過去了，御園已是現(xiàn)房狀態(tài)，粉墻黛瓦、飛檐翹角。從空中俯瞰，只見假山樹池、館閣重疊。中心水院，如都市中一方雅致的秘境，幽深靜謐、氣象灑然。
早在2018年，就傳出即將開盤的消息，但至今未對外公開銷售。
業(yè)內(nèi)人士表示，核心原因就是價格。中式合院、皇城遺址地段，加上十多年的財務成本，注定了御園售價低不了，也無法以常理預估。
而限價以來，杭州各板塊都有明確天花板，與房企預期存在較大出入。
縱觀杭州，橋西的江南里與御園匹配度最高。2015年開盤，建筑面積約260—380㎡，當時均價12萬/㎡左右，如今二手最高網(wǎng)簽價已超過16萬/㎡。
杭州御園會賣到什么價格？10萬/㎡，還是20萬/㎡？
建發(fā)金輝·紫璋臺
拿地時間：2017年5月
樓面價：18488元/㎡
占地面積：68263㎡
容積率：3.0
產(chǎn)品：13幢高層（9幢可售、4幢自持），主力戶型約95-139㎡
總戶數(shù)：1224套可售房源，約722戶自持
一個優(yōu)缺點都很明顯的“超級神盤”。
優(yōu)點可以用幾個核心關鍵詞概括：準現(xiàn)房、大倒掛、低總價、園區(qū)品質(zhì)……
作為2017年5月出讓的宅地，紫璋臺已是現(xiàn)房狀態(tài)，基本買到就可交付。而預計28100元/㎡的精裝限價，對比周邊4萬+的二手房，也存在較大的差距。
紫璋臺的門檻也不高，1224套可售房源，戶型有95㎡、105㎡、125㎡、139㎡四種。小戶型套數(shù)占比5成左右，總價300萬內(nèi)。
已實景呈現(xiàn)的園區(qū)配置，也比較用心。
不僅擁有配置了恒溫泳池、健身房、國學館等功能的會所，還有別致的中式園林。亭臺樓閣，水榭假石，更有一條100多米長的人工河。
求是星洲二小，也在項目東側(cè)300米范圍內(nèi)，交付后大概率劃入其中。
但它的缺點同樣很明顯。整盤13幢高層，4幢自持租賃。雖有軟隔離，但對小區(qū)品質(zhì)多少存在影響。
其次，小區(qū)容積率高達3.0，住宅樓幢31-34層，互相遮擋嚴重。從航拍圖中，可以看到，中間樓幢的中低樓層，基本曬不到陽光。
直線距最近的地鐵4號線紫金港路站，也超過1公里。不過最大的缺點，還是噪音。
紫璋臺西側(cè)就是車流量極大的繞城高速，且中間無建筑物遮擋。高速再往西一點，還有一條未通車的高鐵線。
噪音有多大？不妨參考下北側(cè)西雅圖業(yè)主的現(xiàn)身說法：“環(huán)繞立體聲，你值得擁有。”
如果你是純粹的自住客，比較在意陽光、噪音，建議謹慎一些。至少在房源挑選上（當然前提是搖中），要有所取舍。
不過，對多數(shù)人來說，在倒掛面前，這都不是事。
當然，紫璋臺不是你想搖就能搖的。幾乎100%會是熱點盤，只面向人才和無房戶，且大概率會與其他紅盤同期亮相，實現(xiàn)分流。
最新消息：準備一次性梭哈的紫璋臺，已經(jīng)推遲到春節(jié)后了。
英藍國際金融中心
拿地時間：2014年9月
樓面價：13315元/㎡
占地面積：43810㎡
容積率：2.7（商住）
產(chǎn)品：6幢高層住宅、7幢商業(yè)用房、2幢辦公用房以及3個廣場（分別為住宅廣場、商業(yè)廣場和文化廣場）
總戶數(shù)：/
論神秘度，可能不遜于西子·杭州御園。
2014年9月拿地、2016年正式動工、2017年規(guī)劃公示……如今，整個項目外立面都快做好了，能了解到的信息，仍非常有限。
項目總用地面積43810㎡，總體量224199㎡，其中地上建筑面積118287㎡，地下建筑面積105912㎡，容積率2.7，建筑密度34.5%，綠地率30%。
根據(jù)規(guī)劃方案，項目共有6幢高層住宅、7幢商業(yè)用房、2幢辦公用房以及3個廣場（分別為住宅廣場、商業(yè)廣場和文化廣場）。其中住宅A1-A3層高23+1F、A4-A6層高12+1F。A1-A3、A6、B1-B2底部有2層高商業(yè)裙樓。
其中，商業(yè)商務占地上體量的60%，住宅占40%。即近5萬㎡住宅，和7萬㎡左右商業(yè)。
除此之外，明確的信息還有兩個，一個是備案名叫岫町華庭；二是去年9月，英藍置業(yè)正式啟動招聘，一口氣發(fā)布了44個招聘崗位。
不過，已初步實景呈現(xiàn)的項目現(xiàn)場，還是透露出了一些信息。
首先，無論商業(yè)還是住宅，立面都是大片玻璃幕墻，公建化的風格，看上去頗有高級感。
其次，工地圍墻上顯示的相關設計團隊，陣容還是比較牛的。
主創(chuàng)設計師Stefan krummeck，來自著名的Farrells建筑設計公司（董事）。結(jié)構(gòu)設計：奧雅納（英國）、機電設計：科進（加拿大）、幕墻設計：祥云（中國）、景觀設計：ALN（香港）、燈光設計：8’18‘’（法國）……
雖然從外觀看，已是準現(xiàn)房狀態(tài)，但現(xiàn)場連個售樓處都沒有，工地門口就一個保安把守。上前詢問，也是“一問三不知”，只說房子是精裝修的，還在施工。
具體產(chǎn)品到底怎么做，至今沒什么人知道。
但周邊居民早已期待已久，我的一個朋友，住在賈家弄，與英藍國際隔著京杭運河，直線距離不到300米。“希望能有小戶型，我能買得起。”
不要說周邊居民，整個杭州改善群體，青睞它的也不少。畢竟，地段實在出色。
項目本身是地鐵3號線香積寺站地鐵上蓋物業(yè)，西側(cè)是香積寺（大兜路歷史街區(qū)），南側(cè)是賣魚橋小學（霞灣校區(qū)），東側(cè)就是大熱的杭源里。
不過，多數(shù)人可能要失望。
據(jù)傳，項目主力戶型高達200-300㎡，按照杭源里4萬8的高層均價，門檻已近千萬級。
來源：層樓
