今年自從收緊信貸之后，熱點(diǎn)城市的房子終于逐漸回歸理性，炒不動(dòng)了！
管住了信貸，房?jī)r(jià)想不跌都難�。�
今天深圳灣有一個(gè)法拍房，47平米小兩房，最后成交總價(jià)651萬(wàn)，居然拍出了13萬(wàn)多的單價(jià)，即便比評(píng)估價(jià)也還低一百萬(wàn)，而此前這房子的成交價(jià)曾賣到20萬(wàn)以上。
當(dāng)初有多風(fēng)光，現(xiàn)在就有多失落�？蛇�是有人說(shuō)這價(jià)格貴了。
但你不降價(jià)，市場(chǎng)就是不買單。
我相信二手房限價(jià)的威力，將會(huì)從深圳逐漸蔓延到每一個(gè)城市，大家拭目以待。
其實(shí)二手房限價(jià)，就是信貸管控的其中關(guān)鍵一環(huán)。
昨天，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)話了，說(shuō)房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)了8年新低，截至7月末，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)“五個(gè)持續(xù)下降”。
一、房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)8年新低，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.7%，低于各項(xiàng)貸款增速3個(gè)百分點(diǎn)；
二、房地產(chǎn)貸款集中度連續(xù)10個(gè)月下降，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重同比下降0.95%；
三、房地產(chǎn)信托規(guī)模自2019年6月以來(lái)持續(xù)下降，房地產(chǎn)信托余額同比下降約15%；
四、理財(cái)產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模近一年來(lái)持續(xù)下降，相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品余額同比下降42%；
五、銀行通過(guò)特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模連續(xù)18個(gè)月持續(xù)下降，相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降27%。
以上數(shù)據(jù)應(yīng)該說(shuō)是成績(jī)展示，也是上半年調(diào)控的一個(gè)成果！
不過(guò)可能大家看不懂，我簡(jiǎn)單點(diǎn)和大家分析。
房地產(chǎn)貸款分為兩部分，一部分是針對(duì)個(gè)人的房貸，一部分就是針對(duì)給房企的貸款。
先看個(gè)人房貸方面，具體是怎么嚴(yán)控的，這個(gè)大家切身感受比較深刻。
1、二手房限價(jià)：
此前剛需首次上車3成首付即可，現(xiàn)在限價(jià)后硬生生干到5成，二手房限價(jià)其實(shí)就是管控信貸，銀行放貸變少了，提高首付，加大上車難度，從而減少市場(chǎng)的流通性。
深圳是第一次執(zhí)行二手房限價(jià)的城市，剛開始大家還不以為然，業(yè)主趾高氣昂，表示誓死不會(huì)降價(jià)賣。
但是最近市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)跌落谷底，比2008年還慘。
最終的結(jié)果就是減少成交，房貸增速自然下降。
2、貸款利率上升：
反正現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲速度都跟不上利率上漲的速度了，話雖然夸張了些，但房貸利率上漲幾乎全國(guó)輪了一遍，無(wú)一幸免。
就連利率最低的城市，上海，自7月24日起，首套房貸利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房由5.25%上浮至5.7%；
廣州則從年初的首套5.05％、二套5.25％，一路漲到現(xiàn)在的5.85%和6.05%。
蘇州最新的房貸利率首房首貸大范圍超過(guò)6%，招商銀行更是逼近6.6%。還有部分銀行由于沒有額度，已經(jīng)停貸。
無(wú)錫的房貸利率打破了長(zhǎng)期維持的5.9%，主流銀行首套首貸利率是6%左右，中國(guó)銀行已經(jīng)達(dá)到6.15%；二套房而貸則為6.15%。
成都首套房利率6.28%了；二套為6.53%
……
別小看這點(diǎn)利率，如果我們貸款250萬(wàn)，去年5.15的利率，利息241萬(wàn)，月供13650元；但是現(xiàn)在漲到了6.15%，利息298萬(wàn)，月供15230元。
月供相差1580元，30年利息相差57萬(wàn)，在二線城市加多點(diǎn)錢就能付個(gè)首付了。
所以提高利率，也是變相提高買房成本，勸退購(gòu)房者，最終也是減少市場(chǎng)成交，房貸增速下降。
3、延長(zhǎng)放貸時(shí)間、停貸！
今年經(jīng)歷過(guò)買房的人都應(yīng)該感受到銀行審核貸款資質(zhì)的嚴(yán)格程度，堪比中學(xué)那個(gè)最兇的數(shù)學(xué)老師。
首付要求在自己的賬上躺半年；除了父母轉(zhuǎn)賬，兄弟姐妹朋友轉(zhuǎn)賬一律不算；流水要求極為嚴(yán)格……
就這樣還遲遲不放貸，能拖就拖。
隨便舉幾個(gè)例子：北京、成都、無(wú)錫、蘇州、南京、上海、杭州、廣州等等，想銀行放貸？
等個(gè)半年能放下來(lái)，都算客氣的，有的銀行直接說(shuō)沒額度，干脆停貸。
我們北京買房群里都在說(shuō)房貸慢了好多。
房貸放款時(shí)間延長(zhǎng)或者停貸，最大的影響就是二手房改善換房。
本來(lái)把舊房子買了，拿到錢就可以去換新房，但現(xiàn)在貸款遲遲不下來(lái)，換房計(jì)劃只能擱淺。
無(wú)形中再次減少了市場(chǎng)的成交！
大家發(fā)現(xiàn)沒，無(wú)論是二手房限價(jià)、利率上升、延緩放貸時(shí)間、停貸，最終的結(jié)果都是指向減少市場(chǎng)成交量，成交量減少了，房貸增速自然下降，最終房?jī)r(jià)下跌也是不可避免的事情。
所以為什么管住了信貸，房?jī)r(jià)下跌不可避免就是這個(gè)道理。
除了管控個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，另一部分就是針對(duì)給房企的貸款。
現(xiàn)在房企三道紅線、銀行兩道紅線雙雙壓頂。
房企融資太難了，本來(lái)以前銀行和房企是好朋友，房產(chǎn)項(xiàng)目向銀行貸款，雖然很多資質(zhì)不齊全，銀行為了業(yè)績(jī)，睜只眼閉只眼算了。
但是現(xiàn)在不行，被查到立馬罰：
因?yàn)檫`規(guī)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，中國(guó)銀行太原漪汾支行遭罰25萬(wàn)元。
因違規(guī)向房企發(fā)放貸款等案，光大銀行武漢分行被罰款170萬(wàn)元。
邳州某銀行違規(guī)向房企發(fā)放銀團(tuán)貸款被罰。
各地銀行收緊水龍頭，導(dǎo)致今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資大縮水，同比下降8.1%，環(huán)比下降6.1%。
以往國(guó)內(nèi)銀行不好融資，房企就會(huì)轉(zhuǎn)向境外融資，境外資金較為寬松，但是今年2月份部分房企出現(xiàn)違約后，境外搞錢也變得艱難了。
以前高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的時(shí)候，房企就是被大水漫灌養(yǎng)起來(lái)的，現(xiàn)在突然沒有了錢，一下子把房企給整懵了。
裁員的裁員、變賣資產(chǎn)的賣資產(chǎn)……只為自救。
能撐過(guò)這一兩年的房企以后還能謹(jǐn)慎活著，撐不下去的結(jié)局就是被兼并、被接管，或者直接破產(chǎn)。
大家別以為大公司就沒事，之前美國(guó)上百年的雷曼兄弟照樣破產(chǎn)，我們只是沒經(jīng)歷過(guò)而已，但是大家都要有心理準(zhǔn)備。
說(shuō)了這么多，大家應(yīng)該能感受到信貸的威力，一旦抽水，無(wú)論是房企還是個(gè)人都會(huì)深受影響。
剛需最無(wú)辜，本來(lái)剛準(zhǔn)備好錢上車，突然被告知提高首付，房子也買不起了。
但是大家也不用傷心，雖然現(xiàn)在買不起，但是市場(chǎng)調(diào)整也是好事啊，到時(shí)候總價(jià)也少了，能少個(gè)幾十上百萬(wàn)，你去哪里賺這錢呢。
只是這一輪調(diào)整的時(shí)間到底有多長(zhǎng)呢？房地產(chǎn)信貸什么時(shí)候放松呢？
判斷信貸的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)就是M2，M2的走勢(shì)和樓市的走勢(shì)太像了。
上圖可以清晰看到，2018-2019年，M2都是呈個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，那時(shí)全國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)行情都進(jìn)入了調(diào)整階段，我當(dāng)時(shí)看空的參考指數(shù)之一，就是根據(jù)這個(gè)指標(biāo)。
2020年M2增速重回兩位數(shù)，樓市也跟著迎來(lái)了新一輪上漲，這也是我去年催著大家趕快買房的一個(gè)原因。
而今年呢？
從3月份開始，M2增速不斷下滑，跌到了個(gè)位數(shù)，然后4月份從9.4%掉到8.1%。
觀察了兩個(gè)月之后，我在5月份就發(fā)出了預(yù)警的文章，提示大家要注意風(fēng)險(xiǎn)。
千萬(wàn)不要利用太高的杠桿買房！
我當(dāng)時(shí)就預(yù)測(cè)后面的利率還會(huì)提高，貸款還會(huì)收緊。
另外早在今年4月份，當(dāng)時(shí)各大自媒體還在上漲浪潮中不可自拔的時(shí)候，我也是最早發(fā)聲讓大家不要追高的。
尤其是一線城市，和住建部點(diǎn)名約談的那些城市，廣州、合肥、寧波、東莞、南通，我明確提出要大家暫停買入，現(xiàn)在他們都已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整中了。
這里的關(guān)鍵原因，就是信貸收緊，地方調(diào)控全面升級(jí)了。
沒有調(diào)控不了的房?jī)r(jià)，只有不想調(diào)控的決心和手段。
大家問(wèn)我能不能買房，一定要注明城市和具體板塊，前期熱點(diǎn)大漲的城市，切忌不可追高。
大家也別信網(wǎng)上那些宏觀大佬的一刀切言論，分化市之下一定要具體城市來(lái)看，有些還能買，有些是高位調(diào)整，要暫停買入。
至于整體的信貸走勢(shì)，我也會(huì)密切注意走勢(shì)。
前天，央行在一個(gè)吹風(fēng)會(huì)上發(fā)聲了，這種會(huì)議經(jīng)常會(huì)有大量的信號(hào)，我是一定關(guān)注的。
針對(duì)整體的貨幣政策，如下答復(fù)：
人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策，保持流動(dòng)性合理充裕，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配。
而有關(guān)房地產(chǎn)的信貸是這么總結(jié)的：
促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房住不炒”定位，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃市場(chǎng)的金融支持力度；
整體的基調(diào)其實(shí)跟去年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議差不多。
貨幣還是穩(wěn)健的，但房地產(chǎn)信貸依然是緊縮的。
從目前央行的態(tài)度來(lái)看，短期內(nèi)還不會(huì)放松，等經(jīng)濟(jì)受不了的時(shí)候，可能就會(huì)放松了。
等放松了，我會(huì)給你們發(fā)信號(hào)的，時(shí)刻關(guān)注我就好了。
來(lái)源：櫻桃大房子
